Bei Pauschalmieten kein Stromkostenabzug!

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Zahlen Hartz IV-Empfänger eine Miete, mit der auch die Stromkosten pauschal abgegolten werden, darf das Jobcenter die Leistungen für die Unterkunft trotzdem nicht um einen aus den Regelleistungen ermittelten Anteil für Haushaltsenergie kürzen. Dies entschied das Bundessozialgericht (BSG) am 24.11.2011.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall zahlte ein ALG II-Bezieher für ein Zimmer, welches er zur Untermiete bewohnte, monatlich pauschal 110 € inklusive aller Nebenkosten einschließlich Strom. Obwohl die Unterkunftskosten sehr günstig waren, zog das Jobcenter in Hamburg 28 € für Strom von den Leistungen für die Unterkunft ab.

Das BSG urteilte, das LSG Hamburg habe zutreffend entschieden, dass für die vom Jobcenter vorgenommene Kürzung der Leistungen für die Unterkunft um einen aus den Regelleistungen ermittelten Anteil für Haushaltsenergie keine Rechtsgrundlage gegeben ist. Das Leistungssystem des SGB II lasse eine individuelle Bedarfsermittlung bei den in der Regelleistung enthaltenen Bedarfen grundsätzlich nicht zu. Insbesondere sei die von der Rechtsprechung entwickelte Behandlung der Kosten der Warmwasseraufbereitung, die der Gesetzgeber mit § 20 Abs. 1 SGB II neuer Fassung („ohne die auf Heizung und Erzeugung von Warmwasser entfallenden Anteile“) fortentwickelt hat, nicht auf die Stromkosten als Bestandteil einer Inklusivmiete übertragbar (BSG, Urteil vom 24.11.2011, B 14 AS 151/10 R, siehe Terminbericht des BSG Nr. 60/11 zur Terminvorschau Nr. 60/11).

Hinweise zur Pauschal- bzw. Inklusivmiete

Eine Pauschal- bzw. Inklusivmiete ist vereinbart, wenn die Miete sowie sämtliche Mietnebenkosten mit der monatlichen Mietzahlung endgültig abgegolten sind. Werden für Nebenkosten wie umlagefähige kalte Betriebskosten, Heizkosten, an die Stadtwerke direkt zu zahlende Wasserkosten, Stromkosten, Gaskosten usw. Abschläge gezahlt und erfolgt jährlich eine Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch, liegt insoweit keine Pauschalmiete vor. Möglich ist es aber, einige Nebenkosten pauschal und andere nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen.

Grundsicherungsrechtlich entscheidend dürfte im Fall einer vereinbarten Inklusivmiete sein, ob die einzelnen Mietbestandteile im Mietvertrag (pauschal) beziffert worden sind. Ist im Mietvertrag etwa geregelt, dass sich eine Inklusivmiete von 300 € aus 200 € Grundmiete, 30 € Betriebskostenpauschale, 30 € Heizkostenpauschale, 20 € Stromkostenpauschale und 20 € pauschaler Telefonkostenbeteiligung zusammensetzt, sind vom Jobcenter nur 230 € für die Unterkunft sowie 30 € Heizkostenpauschale anzuerkennen. Wird eine Differenzierung im Mietvertrag demgegenüber nicht vorgenommen, also schlicht eine Inklusivmiete von 300 € vereinbart, ist nach der Rechtsprechung des BSG die gesamte Miete zu übernehmen.

Zum Nachweis der Miete genügt die Vorlage des abgeschlossenen Mietvertrages, zum Nachweis der zweckentsprechenden Verwendung der Leistungen für die Unterkunft kann die Vorlage von Zahlungsbelegen (etwa Kontoauszüge) verlangt werden. Die Vorlage etwaiger „Mietbescheinigungen“ auf amtlichen Formularen ist nicht Anspruchsvoraussetzung für die Gewährung von unterkunftsbezogenen Leistungen, da diese zum Nachweis der vereinbarten Miete nicht erforderlich sind (vgl. dazu auch ULD, ALG II, S. 18). Insbesondere kann das Jobcenter von den Vertragsparteien nicht verlangen, einen abgeschlossenen Inklusivmietvertrag (nachträglich) zu spezifizieren. In einem derartigen Verlangen des Grundsicherungsträgers läge ein unzulässiger Eingriff in die grundgesetzlich garantierte Vertragsautonomie der Mietvertragsparteien.

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt


„Aufspaltung“ von Mietverträgen zur Vorlage beim Jobcenter: Brandgefährlich!

Wollen Bezieher von Arbeitslosengeld einen Mietvertrag abschließen, benötigen sie vor Abschluss des Vertrages die Zusicherung des Jobcenters, dass die Miete angemessen ist. Die Zusicherungserteilung ist wichtig: Wird die vorherige Zusicherung nicht eingeholt, übernimmt das Jobcenter weder die notwendigen Umzugskosten noch gewährt es ein Darlehen für die Mietkaution. Erhöht sich die Miete später und übersteigt deswegen die Mietobergrenze, gewährt die Behörde auch keinen sog. befristeten Bestandsschutz über 6 Monate bzw. erkennt bis zu 10 % teurere Mieten an.

Da die meisten größenangemessenen Mietwohnungen in Kiel über den städtischen Mietobergrenzen (s. Tabelle unten) liegen, kommt es nicht selten vor, dass der Mietvertrag zur Vorlage beim Jobcenter Kiel den Mietobergrenzen „angepasst“ und in einer Zusatzvereinbarung die Zahlung eines weiteren Mietanteils vereinbart wird. Teilweise werden auch zwei Mietverträge ausgefertigt: Ein Mietvertrag zur Vorlage beim Jobcenter, der eine Miete innerhalb der Mietobergrenze ausweist, und ein weiterer Mietvertrag, der die tatsächlich zu zahlende Miete beinhaltet. Auf diese Weise erhält der Vermieter die von ihm gewünschte Miete, der hilfebedürftige Mieter die Zusicherung durch das Jobcenter und in der Folge die begehrten weiteren Leistungen – vor allem Umzugskosten und darlehensweise Mietkaution.

Diese Vorgehensweise hält das Landgericht Kiel für rechtlich nicht zu beanstanden (LG Kiel, Beschluss vom 12.08.2010 – Az.: 1 S 93/10, NZM 2011, 311).

In der Vorinstanz hatte bereits das Amtsgericht die Rechtsauffassung vertreten, dass der Zusatzmietvertrag weder wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) noch wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 138 BGB nichtig ist.

In seinen rechtlichen Hinweisen hat das Landgericht Kiel ausgeführt, dass gegen den Vermieter auch kein Anspruch aus vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung nach § 826 BGB  besteht:

„Entgegen der Auffassung des Beklagten liegen auch die Voraussetzungen des § 826 BGB nicht vor. Auf die in jeder Hinsicht überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts wird verwiesen. Es fehlt schon an einer Schadenszufügung. Zwar kann ein Schaden auch darin liegen, dass der Geschädigte veranlasst wird, eine Verbindlichkeit einzugehen. Diese muss für ihn aber nachteilig sein, er muss mit einer ungewollten Verpflichtung belastet werden (BGH NJW 2004, 2664, 2666). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Der Beklagte wollte diese Wohnung anmieten und zwar genau zu dem Preis, der sich unter Berücksichtigung der Zusatzvereinbarung ergibt. Dieser Mietzins war unstreitig auch ortsüblich und angemessen, der Beklagte hat für ihn hat also die adäquate Gegenleistung erhalten.

Auch eine Sittenwidrigkeitist nicht erkennbar. Erforderlich ist eine Handlung, die nach Inhalt und Gesamtcharakter gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt. Sie darf mit den grundlegenden Wertungen der Rechts- und Sittenordnung nicht vereinbar sein (OLG Hamm VersR 2006, 376). Die Verfolgung eigener Interessen ist grundsätzlich legitim. Nur bei einer besonderen Verwerflichkeit des Verhaltens des Schädigers kommt, wenn die übrigen – hier nicht vorliegenden – Voraussetzungen des § 826 BGB zu bejahen sind, ein Schadensersatzanspruch in Betracht. Eine Verwerflichkeit kann nicht in der Aufteilung in zwei Verträge gesehen werden. Es steht schon nicht fest, dass die Zusatzvereinbarung auf Initiative des Klägers bzw. seiner Bevollmächtigten getroffen wurde. Diese Frage war in 1. Instanz streitig. Der Kläger ist beweispflichtig für die die Sittenwidrigkeit und den Schädigungsvorsatz begründenden Umstände (Palandt/Sprau § 826 Rz. 18). Selbst wenn die Vertragsgestaltung durch die Klägerseite veranlasst wurde, kann nicht von einem für den Beklagten nachteiligen Geschäft und einem verwerflichen Handeln des Klägers ausgegangen werden. Denn selbst unter Berücksichtigung des Mietzinses aus der Zusatzvereinbarung ergab sich noch immer eine angemessene Gegenleistung für die Nutzung der Wohnung. Der Kläger hat also keine Leistung verlangt, die im krassen Missverhältnis zur Gegenleistung stand. Zudem führte der Abschluss der Zusatzvereinbarung nicht etwa dazu, dass der Beklagte seinen Anspruch auf Bewilligung der Kosten für Unterkunft und Heizung verlor. Davon geht auch der Berufungsführer nicht mehr aus.

Es war nicht Sache des Vermieters, sich darum zu kümmern, wie der Beklagte den Mietzins aus der Zusatzvereinbarung aufbringen und ob er überhaupt in der Lage sein würde, den über die Leistung des Jobcenters hinausgehenden Betrag zu zahlen. Insofern ist unerheblich, ob der Kläger davon ausging, dass der Beklagte die 57 EUR aus der Sozialhilfe bestreiten musste.

Der Beklagte ist bewusst und in Kenntnis der Höhe der Leistungen des Jobcenters die Verbindlichkeit eingegangen. Er ist offensichtlich davon ausgegangen, dass er diese erfüllen konnte. Das gilt aber auch für den Kläger, denn sonst hätte er sich für einen anderen Mieter entschieden.

Er hat weder eine Notlage des Beklagten ausgenutzt noch durch einen zu Lasten des Beklagten gehenden „Trick“ versucht, sich unlautere Vorteile zu verschaffen und einen Mietzins zu erzielen, den er ohne diese Vertragsgestaltung nicht hätte realisieren können.“

Beurteilung:

Beziehern von Grundsicherungsleistungen ist dringend davon abzuraten, sich auf derartige „Offerten“ von Vermietern einzulassen. Durch die Vorlage eines unvollständigen Mietvertrages (ohne Zusatzvereinbarung) bzw. eines Mietvertrages, der nicht die tatsächlich vereinbarte Miete ausweist, wird das Jobcenter letztlich über Tatsachen – die tatsächliche Miethöhe – getäuscht. Hierdurch wird beim Jobcenter ein Irrtum über die tatsächliche Miethöhe erregt. Aufgrund dieses Irrtums zahlt das Jobcenter gegebenenfalls Leistungen für Umzugskosten oder Renovierungskosten oder gewährt für die Mietkaution ein zinsloses Darlehen (§ 22 Abs. 6 SGB II) usw. Durch diese irrtumsbedingte Vermögensverfügung – auf die tatsächlich wegen Überschreitens der Mietobergrenze kein Rechtsanspruch besteht – entsteht dem Jobcenter ein Vermögensschaden. Grundsätzlich sind damit die Voraussetzungen des Betrugstatbestandes nach § 263 StGB erfüllt. Soweit die „Aufspaltung“ der vereinbarten Miete vom Vermieter vorgeschlagen wird, begründet auch dies den Anfangsverdacht der Anstiftung oder Beihilfe zum Sozialleistungsbetrug. Da die genannten Vermögensvorteile letztlich der einzige erkennbare Zweck einer derartigen „Vertragsaufspaltung“ sind – die Miete bis zur Mietobergrenze ist auch ohne Zusicherung bei Überschreitung der Mietobergrenze anzuerkennen – ist schwer nachzuvollziehen, warum derartige Vereinbarungen nach Auffassung des LG Kiel nicht gegen gesetzliche Verbote bzw. die „guten Sitten“ verstoßen sollen.

Zu Recht hat in einem vergleichbaren Fall mit überzeugenden Erwägungen das Landgericht Berlin (Urteil vom 19.03.2007, 62 S 254/06, Das Grundeigentum 2007, Seite 1053 f.) den Tatbestand der vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung im Sinne von § 826 BGB bejaht. Dem Vermieter, so das Gericht, sei nämlich bekannt gewesen, dass die Mieterin über keinerlei eigene Einkünfte verfüge und aus diesem Grund die gesondert vereinbarte Zusatzmiete aus den für den anderweitig notwendigen Lebensbedarf zur Verfügung gestellten Mitteln des Jobcenters bestreiten musste. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin sei es allgemein bekannt, dass die Bedarfssätze des SGB II überaus knapp kalkuliert seien und die Verpflichtung aus der Zusatzvereinbarung die finanziellen Mittel der Mieterin dauerhaft übersteigen würden. Wenngleich das Bestreben des Vermieters, eine möglichst hohe Miete zu erzielen, im vorliegenden Fall nicht zur Nichtigkeit der Vereinbarung führe, erfülle die Zusatzvereinbarung dennoch den Tatbestand der vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung im Sinne des § 826 BGB. Sittenwidrig im Sinne von § 826 BGB sei eine Handlung nämlich bereits dann, wenn die zusammenfassende Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck ergebe, dass sie gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstoße und mit grundlegenden Wertungen der Rechts- und Sittenordnung nicht zu vereinbaren sei und zudem eine besondere Verwerflichkeit des Verhaltens vorliege. Diese Voraussetzungen sah das Landgericht Berlin als gegeben an. Der Vermieter hat nach Ansicht des Landgerichts Berlin die Mieterin vorsätzlich sittenwidrig geschädigt, weil er – um mit dem Jobcenter einen solventen Schuldner zu erlangen und gleichzeitig eine marktangemessene Miete zu erzielen – die Mietzahlung in zwei Vereinbarungen aufgespalten hat. Der Schaden für die Mieterin bestehe in der sittenwidrigen Herbeiführung des Zusatzvertrags. Die Mieterin sei daher so zu stellen, als sei die Zusatzvereinbarung nie geschlossen worden. Im vorliegenden Fall war die Mieterin daher im Rahmen ihres Schadensersatzanspruches gegen ihren Vermieter nach § 826 BGB so zu stellen, als sei die Zusatzvereinbarung nie geschlossen worden, d.h. den zusätzlich vereinbarten Mietzins musste die Mieterin nicht bezahlen. Da der Zusatzvertrag als solcher vom Landgericht Berlin nicht als gesetzes- oder sittenwidrig im Sinne §§ 134, 138 BGB angesehen wurde, konnte sich der Vermieter auch nicht darauf berufen, dass nach Maßgabe der Vorschrift des § 139 BGB mit der Zusatzvereinbarung auch der Mietvertrag selbst als einheitliches Rechtsgeschäft nichtig sei. Die Mieterin behielt damit ihren Mietvertrag, ohne aus der Zusatzvereinbarung verpflichtet zu sein.

Tabelle der Mietobergrenzen in Kiel (gültig bis 30.11.2010):

Anzahl der im Haushalt lebenden Personen Anzuerkennende Wohnungsgröße (in m2) Mietobergrenzen (Grundmiete + Betriebskosten ohne Heizkosten, berechnet nach Mietspiegel 2008)
1 bis 50 301,50
2 50-60 361,80
3 60-75 453,00
4 75-85 508,30
5 85-95 568,10
6 95-105 627,90
7 105-115 687,70
Mehrbetrag für jedes weitere Familienmitglied 10 59,8

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt, Holtenauer Straße 154, 24105 Kiel, Tel. 0431 / 88 88 58 7


Gierige Vermieter: Das Geschäft mit der „Mietvertragsausfertigungsgebühr“!

Pünktlich zum Semesterbeginn an der Kieler Uni – einer Zeit also, wo die Nachfrage nach Wohnungen naturgemäß besonders hoch ist – versuchen einige Kieler Vermieter wieder, für den Ausdruck eines Formularmietvertrages – also einen Knopfdruck – sowie das Einsetzen einiger weniger Daten eine sog. Vertragsausfertigungsgebühr von zukünftigen Mietern zu kassieren. Verlangt werden zwischen 100 und 210 €. Bekannt ist diese Praxis hier etwa von Otto Stöben, Hans Schütt oder auch der Gagfah Group.

Nach Ansicht der Vermieter soll mit der „Vertragsausfertigungsgebühr“ der Verwaltungsaufwand beim Abschluss des Mietvertrages abgegolten werden. Geflissentlich  übersehen wird dabei jedoch, dass schon die Miete dazu dienen soll, die Verwaltung der Mietwohnung zu finanzieren. Aus diesem Grunde hat der Gesetzgeber die Kosten der Verwaltung nicht in den Katalog der umlagefähigen Betriebskosten aufgenommen. Grundsätzlich gilt daher: Der Vermieter kann vom Mieter weder eine Maklerprovision verlangen noch steht ihm für seine Tätigkeit bei Vertragsabschluss ein Anspruch auf Aufwendungsersatz zu.

Eine formularvertragliche Abweichung vom diesem gesetzlichen Leitbild benachteiligt den Mieter nach Ansicht der überwiegenden Rechtsprechung unangemessen und soll daher unwirksam sein. Betroffene Mieter können deswegen noch nach Unterzeichnung des Vertrages und trotz Zahlung dieser „Gebühr“ den Betrag vom Vermieter zurückfordern.

AG Hamburg-Altona (NJW-RR 2007, Seite 11 = NZW 2006, Seite 928):

• Die Vereinbarung einer Vertragsausfertigungsgebühr in einem Formularvertrag über Wohnraum verstößt gegen § 307 BGB, denn sie ist mit wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes nicht vereinbar (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) und benachteiligt den Mieter in unangemessener Weise (§ 307 Abs. 1 BGB): „Mit der „Vertragsausfertigungsgebühr“ verlangt der Vermieter in der Regel einen Kostenbeitrag für die Ausfertigung des Mietvertrags und die bei der Vermietung entstandenen Inserats- und Verwaltungskosten. Diese Tätigkeiten haben indes mit der Leistung des Vermieters, die dahin geht, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) nichts zu tun. Sie stehen in keinem Zusammenhang zu den vertraglichen (Haupt-)Leistungspflichten, die dem Vermieter auf Grund eines Vertragsschlusses mit seinem Mieter obliegen und liegen auch nicht im Interesse des Mieters. Gerade bei der für die „Gebühr” namensgebenden Verrichtung, der Vertragsausfertigung, liegt dies auf der Hand. Formularverträge nämlich werden von Vermietern regelmäßig gerade deshalb ausgefertigt und abgeschlossen, weil sie in Abweichung von dispositivem Gesetzesrecht ihre eigenen Vertragsinteressen bis zur Grenze des Zulässigen – und, wie die Erfahrung lehrt, häufig auch darüber hinaus – durchsetzen wollen“ so das AG Hamburg-Altona.

• Weil der Vermieter allein im eigenen Interesse tätig wird, rechtfertigt nach Auffassung des AG Hamburg-Altona auch § 670 BGB (Anspruch des Auftragnehmers auf Ersatz seiner Aufwendungen) die Vereinbarung einer Vertragsausfertigungsgebühr nicht.

• „Insgesamt wird daher mit der Vertragsausfertigungsgebühr kein Entgelt für Leistungen verlangt, die Vermieter auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für seine Mieter erbringt, sondern es handelt sich um den Versuch, Aufwendungen für die Wahrnehmung eigener Interessen des Verwenders auf den Mieter abzuwälzen. Zu den wesentlichen Grundgedanken des dispositiven Rechts gehört demgegenüber, dass jeder Rechtsunterworfene seine gesetzlichen Verpflichtungen zu erfüllen hat, ohne dafür ein gesondertes Entgelt verlangen zu können. Ein Anspruch auf Ersatz anfallender Kosten besteht nur dann, wenn dies im Gesetz vorgesehen ist. Ist das nicht der Fall, können entstandene Kosten nicht auf Dritte abgewälzt werden, indem gesetzlich auferlegte Pflichten in AGB zu individuellen Dienstleistungen gegenüber Vertragspartnern erklärt werden. Jede Entgeltregelung in AGB, die sich nicht auf eine auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für den einzelnen Kunden erbrachte (Haupt- oder Neben-)Leistung stützt, sondern Aufwendungen für die Erfüllung eigener Pflichten oder für Zwecke des Verwenders abzuwälzen versucht, stellt daher nach der ständigen Rechtsprechung des BGH, der dieses Gericht folgt, eine Abweichung von Rechtsvorschriften dar und verstößt deshalb gegen § 307 Abs 2. Nr. 1 BGB (vgl. BGH Z 161, 189 = NJW 2005, 1275; BGHZ 146, 377 = NJW 2001, 1419; BGHZ 137, 43 = NJW 1998, 309.“

Ähnlich argumentiert das LG Hamburg, Urteil vom 05.03.2009 – 307 S 144/08, das hier zu finden ist.

In einer älteren Entscheidung aus dem Jahre 1995 hat das AG Kiel entschieden, dass die Hausverwaltung eines Vermieters nicht berechtigt ist, vom Mieter eine sog. Vertragsabschlussgebühr (im genannten Fall i.H.v. 1.620,35 DM) zu beanspruchen, wenn entgegen der Klausel im Mietvertrag der Vermieter seinem Verwalter eine solche Gebühr nicht schuldet, sondern das Tätigwerden des Verwalters durch die sog. Verwaltungspauschale abgegolten wird. In diesem Fall kann der Mieter von der Verwaltung nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung die Zahlung wieder herausfordern (AG Kiel, 117 C 580/95).

Vorsicht ist allerdings geboten, wenn sich der Vermieter die Zahlung einer „Vertragsabschlussgebühr“ individualvertraglich in einer gesonderten Vereinbarung versprechen lässt. Denn diese hat im Streitfall größere Aussichten, vor Gericht als wirksam anerkannt zu werden.

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt