Gierige Vermieter: Das Geschäft mit der „Mietvertragsausfertigungsgebühr“!

Pünktlich zum Semesterbeginn an der Kieler Uni – einer Zeit also, wo die Nachfrage nach Wohnungen naturgemäß besonders hoch ist – versuchen einige Kieler Vermieter wieder, für den Ausdruck eines Formularmietvertrages – also einen Knopfdruck – sowie das Einsetzen einiger weniger Daten eine sog. Vertragsausfertigungsgebühr von zukünftigen Mietern zu kassieren. Verlangt werden zwischen 100 und 210 €. Bekannt ist diese Praxis hier etwa von Otto Stöben, Hans Schütt oder auch der Gagfah Group.

Nach Ansicht der Vermieter soll mit der „Vertragsausfertigungsgebühr“ der Verwaltungsaufwand beim Abschluss des Mietvertrages abgegolten werden. Geflissentlich  übersehen wird dabei jedoch, dass schon die Miete dazu dienen soll, die Verwaltung der Mietwohnung zu finanzieren. Aus diesem Grunde hat der Gesetzgeber die Kosten der Verwaltung nicht in den Katalog der umlagefähigen Betriebskosten aufgenommen. Grundsätzlich gilt daher: Der Vermieter kann vom Mieter weder eine Maklerprovision verlangen noch steht ihm für seine Tätigkeit bei Vertragsabschluss ein Anspruch auf Aufwendungsersatz zu.

Eine formularvertragliche Abweichung vom diesem gesetzlichen Leitbild benachteiligt den Mieter nach Ansicht der überwiegenden Rechtsprechung unangemessen und soll daher unwirksam sein. Betroffene Mieter können deswegen noch nach Unterzeichnung des Vertrages und trotz Zahlung dieser „Gebühr“ den Betrag vom Vermieter zurückfordern.

AG Hamburg-Altona (NJW-RR 2007, Seite 11 = NZW 2006, Seite 928):

• Die Vereinbarung einer Vertragsausfertigungsgebühr in einem Formularvertrag über Wohnraum verstößt gegen § 307 BGB, denn sie ist mit wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes nicht vereinbar (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) und benachteiligt den Mieter in unangemessener Weise (§ 307 Abs. 1 BGB): „Mit der „Vertragsausfertigungsgebühr“ verlangt der Vermieter in der Regel einen Kostenbeitrag für die Ausfertigung des Mietvertrags und die bei der Vermietung entstandenen Inserats- und Verwaltungskosten. Diese Tätigkeiten haben indes mit der Leistung des Vermieters, die dahin geht, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) nichts zu tun. Sie stehen in keinem Zusammenhang zu den vertraglichen (Haupt-)Leistungspflichten, die dem Vermieter auf Grund eines Vertragsschlusses mit seinem Mieter obliegen und liegen auch nicht im Interesse des Mieters. Gerade bei der für die „Gebühr” namensgebenden Verrichtung, der Vertragsausfertigung, liegt dies auf der Hand. Formularverträge nämlich werden von Vermietern regelmäßig gerade deshalb ausgefertigt und abgeschlossen, weil sie in Abweichung von dispositivem Gesetzesrecht ihre eigenen Vertragsinteressen bis zur Grenze des Zulässigen – und, wie die Erfahrung lehrt, häufig auch darüber hinaus – durchsetzen wollen“ so das AG Hamburg-Altona.

• Weil der Vermieter allein im eigenen Interesse tätig wird, rechtfertigt nach Auffassung des AG Hamburg-Altona auch § 670 BGB (Anspruch des Auftragnehmers auf Ersatz seiner Aufwendungen) die Vereinbarung einer Vertragsausfertigungsgebühr nicht.

• „Insgesamt wird daher mit der Vertragsausfertigungsgebühr kein Entgelt für Leistungen verlangt, die Vermieter auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für seine Mieter erbringt, sondern es handelt sich um den Versuch, Aufwendungen für die Wahrnehmung eigener Interessen des Verwenders auf den Mieter abzuwälzen. Zu den wesentlichen Grundgedanken des dispositiven Rechts gehört demgegenüber, dass jeder Rechtsunterworfene seine gesetzlichen Verpflichtungen zu erfüllen hat, ohne dafür ein gesondertes Entgelt verlangen zu können. Ein Anspruch auf Ersatz anfallender Kosten besteht nur dann, wenn dies im Gesetz vorgesehen ist. Ist das nicht der Fall, können entstandene Kosten nicht auf Dritte abgewälzt werden, indem gesetzlich auferlegte Pflichten in AGB zu individuellen Dienstleistungen gegenüber Vertragspartnern erklärt werden. Jede Entgeltregelung in AGB, die sich nicht auf eine auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für den einzelnen Kunden erbrachte (Haupt- oder Neben-)Leistung stützt, sondern Aufwendungen für die Erfüllung eigener Pflichten oder für Zwecke des Verwenders abzuwälzen versucht, stellt daher nach der ständigen Rechtsprechung des BGH, der dieses Gericht folgt, eine Abweichung von Rechtsvorschriften dar und verstößt deshalb gegen § 307 Abs 2. Nr. 1 BGB (vgl. BGH Z 161, 189 = NJW 2005, 1275; BGHZ 146, 377 = NJW 2001, 1419; BGHZ 137, 43 = NJW 1998, 309.“

Ähnlich argumentiert das LG Hamburg, Urteil vom 05.03.2009 – 307 S 144/08, das hier zu finden ist.

In einer älteren Entscheidung aus dem Jahre 1995 hat das AG Kiel entschieden, dass die Hausverwaltung eines Vermieters nicht berechtigt ist, vom Mieter eine sog. Vertragsabschlussgebühr (im genannten Fall i.H.v. 1.620,35 DM) zu beanspruchen, wenn entgegen der Klausel im Mietvertrag der Vermieter seinem Verwalter eine solche Gebühr nicht schuldet, sondern das Tätigwerden des Verwalters durch die sog. Verwaltungspauschale abgegolten wird. In diesem Fall kann der Mieter von der Verwaltung nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung die Zahlung wieder herausfordern (AG Kiel, 117 C 580/95).

Vorsicht ist allerdings geboten, wenn sich der Vermieter die Zahlung einer „Vertragsabschlussgebühr“ individualvertraglich in einer gesonderten Vereinbarung versprechen lässt. Denn diese hat im Streitfall größere Aussichten, vor Gericht als wirksam anerkannt zu werden.

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt, Holtenauer Straße 154, 24105 Kiel, Tel. 0431 / 88 88 58 7

Advertisements

2 Kommentare on “Gierige Vermieter: Das Geschäft mit der „Mietvertragsausfertigungsgebühr“!”

  1. Pressemitteilung des Kieler Mietervereins

    Kiel, den 10.09.2013

    Hausverwaltung des Kieler Grundeigentümervereins GmbH macht Kasse

    Immer wieder muss der Kieler Mieterverein sich mit unzulässigen Praktiken im Umfeld der Wohnungsvermittlung auseinandersetzen. So ist es eine beliebte Masche vieler Vermieter und Hausverwaltungen, sogenannte „Vertragsausfertigungsgebühren“ zu verlangen, wenn Mieter eine Wohnung anmieten. Dabei ist diese Form der Gewinnmaximierung kraft Gesetzes unzulässig.

    Sie stellt nämlich einen Verstoß gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz dar und ist deswegen nichtig. § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes schließt derartige Gebühren aus, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Das Gesetz verbietet sogar Vergütungen für Nebenleistungen wie Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen. Diese Rechtslage ist durch etliche Gerichtsentscheidungen bestätigt worden (z. B. LG Hamburg 307 S 144/08 vom 05.03.2009 und AG Hamburg 23a C 286/99 vom 09.11.1999).

    Jetzt ist die Hausverwaltung des Kieler Grundeigentümervereins – die gewerblich unterwegs ist – ins Visier des Mietervereins geraten. Dem Mieterverein liegt die Fotokopie eines Formulars der Hausverwaltung vor, in dem Mieter sich verpflichten sollen, in Abhängigkeit von der Größe des Objektes „Aufwendungen mit einer einmaligen Kostenpauschale“ zwischen 25 € und 250 € zu bezahlen. Bei Haus und Grund darf man voraussetzen, dass die Rechtslage bekannt ist. Und tatsächlich weiß eine betroffene Mieterin zu berichten, dass die Hausverwaltung die zu Unrecht gezahlten Gebühren sofort zurückbezahlt hat, nachdem sie anwaltlich dazu aufgefordert worden war. Deswegen bezeichnet der Mieterverein diese Form der Geldbeschaffung als besonders kritikwürdig.

    Der Kieler Mieterverein fordert aus diesem Grunde die Hausverwaltung des Kieler Grundeigentümervereins auf, diese Form des Abkassierens sofort einzustellen und zu Unrecht vereinnahmte Mieterwechselgebühren freiwillig zurückzuzahlen. Betroffenen Mietern rät der Kieler Mieterverein, diese Gebühren zurückzufordern. Nach der Erfahrung des Mietervereins geschieht dies wegen der eindeutigen Rechtslage jedenfalls bei unverjährten Rückforderungsansprüchen in der Regel komplikationslos.

    Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel

    https://www.kieler-mieterverein.de/index.php?option=com_content&view=article&id=236:hausverwaltung-des-kieler-grundeigentuemervereins-gmbh-macht-kasse&catid=1:presse&Itemid=28


Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s