Vorläufige neue Mietobergrenzen für Kiel ab 01.01.2019

In Kiel gelten ab 01.01.2019 vorläufig die nachfolgenden neuen Mietobergrenzen (bruttokalt):

Personen im Haushalt Anzuerkennende Wohnungsgröße (in qm) Mietobergrenze in Euro
1-Personenhaushalt < 50 374,00
2-Personenhaushalt > 50 – < 60 426,00
3-Personenhaushalt > 60 – < 75 553,00
4-Personenhaushalt > 75 – < 85 665,50
5-Personenhaushalt > 85 – < 95 754,50
6-Personenhaushalt > 95 – < 105 831,50
7-Personenhaushalt > 105 – < 115 908,00
Mehrbetrag für jedes weitere Familienmitglied 10 76,50

Weitergehende Informationen finden sich hier:

Geschäftliche Mitteilung zu den neuen Kieler Mietobergrenzen 2019

Geschäftliche Mitteilung zum neuen Kieler Mietspiegel 2019

Das Jobcenter Kiel weist auf seiner aktuelle Hompage bis heute (Stand 22.02.2019) noch die alten Mietobergrenzen aus (ganz nach unten scrollen): https://www.jobcenter-kiel.de/geldleistungen/?highlight=Mietobergrenzen#kosten-unterkunft

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt


Neuer Kieler Mietspiegel 2017 veröffentlicht

Mit fast 8 Monaten Verspätung hat die Landeshauptstadt Kiel den Kieler Mietspiegel 2017 veröffentlicht, der am 20. Juni 2017 in Kraft getreten ist. Es handelt sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB, der ein wissenschaftlich abgesichertes und differenziertes Bild der aktuell in Kiel gezahlten durchschnittlichen Mieten liefert. Der Mietspiegel bildet damit eine repräsentative und rechtssichere Grundlage für die Mietpreisgestaltung. Ihm kommt insbesondere im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen eine herausragende Bedeutung zu.

Die neue Mietspiegelbroschüre, mit der jeder Mieter und Vermieter die sog. „ortsübliche Vergleichsmiete“ berechnen kann, findet sich hier: Kieler Mietspiegel 2017.

Die Stadt Kiel beabsichtigt, „in Kürze“ auf ihrer Hompage einen Online-Mietspiegelrechner zur Verfügung stellen. Durch ein einfaches Eingeben und Anklicken der Wohnungsmerkmale soll damit auf schnellem Wege die ortsübliche Vergleichsmiete für die jeweilige Wohnung ermittelt werden können.

In den Kommentaren habe ich für Interessierte die Presseerklärung der Stadt sowie das dazugehörige Ratsdokument eingestellt.

Die neuen Mietobergrenzen für Bezieher von Leistungen nach dem SGB II (ALG II) sowie Grundsicherung bzw. Hilfe zum Lebensunterhalt nach dem SGB XII sind hier derzeit noch nicht bekannt.

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt


Wo bleibt der Kieler Mietspiegel 2016?

Sybille Kambeck / janefire.de

Der neue Mietspiegel für Kiel lässt auf sich warten. Grund hierfür sind die schwachen Rückmeldungen durch die angeschriebenen Mieterhaushalte sowie der Umstand, dass der neue Mietspiegel 2016 erstmals nach dem sog. Regressionsmodell erstellt werden soll. Das hat Folgen für das Miet- und Sozialrecht.

Eine Indexfortschreibung der Werte des Kieler Mietspiegels 2014 nach § 558 d Abs. 2 Satz 2 BGB ist nicht möglich, da der Mietspiegel 2014 bereits auf den fortgeschriebenen Werten des Mietspiegels 2012 beruht. Bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mietern um Mieterhöhungen dürfte der Kieler Mietspiegel als sog. „einfacher Mietspiegel“ heranzuziehen sein. Für die Spanneneinordnung ist gegebenenfalls ein (teures) Gerichtsgutachten erforderlich.

Für das Sozialrecht wirft sich die Frage auf, ob die aktuellen Kieler Mietobergrenzen, die aus den Werten des Kieler Mietspiegels 2014 errechnet worden sind, seit 01.12.2016 noch auf einem sog. „schlüssigen Konzept“ im Sinne der Rechtsprechung des BSG beruhen. Betroffene, die aktuell eine Mietsenkungsaufforderung erhalten oder deren Miete in 2017 bereits auf die Mietobergrenze 2014 abgesenkt werden soll, ist zu raten, jedenfalls bei geringfügigen Überschreitungen der Mietobergrenze (bei Bestandsmieten: zuzüglich 10%-Toleranz) Widerspruch gegen die entsprechenden Bewilligungsbescheide zu erheben.

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt


Vermieter muss Parabolantenne iranischer Familie dulden

(c) GesaD / pixelio.de

(c) GesaD / pixelio.de

Immer wieder gehen Vermieter wie selbstverständlich davon aus, sie könnten von ihren Mietern die Demontage von Satellitenantennen verlangen. Hinweise auf die besonderen Informationsbedürfnisse der Mieter sind dabei – gerade gegenüber institutionellen Vermietern und deren ebenso „institutionellen“ Anwaltskanzleien, die irgendwo in Deutschland ihren Sitz haben – regelmäßig in den Wind gesprochen.

Zur Durchsetzung ihrer vermeintlichen Ansprüche wird – selbst bei schmucklosesten Plattenbauten – mit dem „ästhetischen Gesamteindruck des Hauses“, der „Aufrechterhaltung des intakten Eigentums“ oder der gefährlichen „Segelwirkung“ von Parabolspiegelantennen argumentiert. Die rechtliche Argumentation der Mieteranwälte wird im schriftlichen Verfahren nicht selten pauschal als „unerheblich“, „vollkommen unerheblich“, von „Mangel an Substanz“ gekennzeichnet, nicht „einlassungsfähig“ usw. abgetan.

Nun ersetzt Überheblichkeit keine rechtliche Argumentation und so hat dann das AG Kiel mit Urteil vom 10.02.2017 zum Aktenzeichen 116 C 25/16 die Klage eines großen Vermieters in Kiel abgewiesen. In der Urteilsbegründung werden einige Grundsätze aufgestellt, die auch für andere ausländische Mieter von Interesse sein dürften:

„Der Klägerin steht auch nicht der geltend gemachte Unterlassungsanspruch zu. Die Aufstellung einer Satellitenempfangsantenne auf einen mitvermieteten Balkon einer Wohnung ist dann ver­tragswidrig, wenn sie sich nicht im Rahmen des den Mietern gemäß § 535 Abs. 1 BGB zu ge­wahrenden vertragsgemäßen Gebrauchs hält bzw. wenn der Vermieter nicht aufgrund einer aus § 242 BGB herzuleitenden Nebenpflicht aus dem Mietvertrag eine solche Aufstellung zu dulden hat.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist dem Grundrecht des Mieters aus Artikel 5 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das – gleichrangige – Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, ei­ne Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Das erfordert in der Regel eine fallbezogene Abwägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und dem grundrechtsbeschränkenden Ge­setz geschützten Interessen, die im Rahmen auslegungsfähigen Tatbestandsmerkmale des bür­gerlichen Rechts (§ 535 Abs. 1 S. 1, 2 i.V.m. § 541 BGB unter Beachtung von § 242 BGB) vor­zunehmen ist.

Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien und Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls hat das aus Art. 14 Abs. 1 GG herzuleitende Eigentumsinteresse hinter dem Informationsbedürfnis der Beklagten aus Art. 5 GG zurückzutreten. Der Empfang von digita­len Zusatzprogrammen kann dann zum Duldungsanspruch führen, wenn damit den durch den Ausländerstatus begründeten besonderen Interessen Rechnung getragen wird. Ausländische Mieter sind regelmäßig daran interessiert, ihre sprachliche und kulturelle Verbindung zu ihrem Heimatland zu erhalten. Bei dem Empfang von digitalen Zusatzprogrammen bleibt der Duldungs­anspruch des Mieters auf Errichtung einer Parabolantenne ebenfalls bestehen, wenn das in das Netz eingespeiste ausländische Programm lediglich ein – in zeitlicher oder sachlicher – Hinsicht nur eingeschränktes Programm bietet. Zugunsten des Mieters ist nämlich zu berücksichtigen, dass die Möglichkeit einer Auswahl und der zeitverschobenen Nutzung mehrerer Programme der Gefahr einseitiger Informationen entgegen wirkt. Zudem eröffnet eine breite Angebotspalette dem Fernsehnutzer Auswahlalternativen, die seinen Neigungen und Bedürfnissen entgegenkommen können.

Das Interesse der Beklagten geht dahin, ihren Kindern es zu ermöglichen, Kindersendungen aus dem Iran auf Persisch zu empfangen, damit diese spielerisch die Sprache erlernen können. Die­sem Informationsbedürfnis wird durch den Empfang von digitalen Zusatzprogrammen nicht genü­ge getan. Die Beklagten haben hierzu dargelegt, dass die übers Internet zu empfangenen Sender ihrem Informationsbedürfnis ihren Kindern ein kindergerechtes, weltanschaulich neutrales Fern­sehen zu ermöglichen, nicht gewahrleistet werden und darüber hinaus dargelegt, welche über Satellit zu empfangenen Sender dies nur ermöglichen.

Zwar ist auf Vermieterseite zu berücksichtigen, dass mit der Anbringung kein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz verbunden sein darf, der Mieter den Vermieter von anfallenden Kosten – auch Folgekosten – und Gebühren freistellen muss, die Antenne fachmännisch installiert werden muss und der Mieter das Haftungsrisiko des Vermieters abzudecken hat sowie ihm auf dessen Verlan­gen für die voraussichtlichen Kosten der Entfernung der Anlage Sicherheit zu leisten hat.“

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt


Hausverwaltung des Kieler Grundeigentümervereins GmbH macht Kasse

Immer wieder muss der Kieler Mieterverein sich mit unzulässigen Praktiken im Umfeld der Wohnungsvermittlung auseinandersetzen. So ist es eine beliebte Masche vieler Vermieter und Hausverwaltungen, sogenannte „Vertragsausfertigungsgebühren“ zu verlangen, wenn Mieter eine Wohnung anmieten. Dabei ist diese Form der Gewinnmaximierung kraft Gesetzes unzulässig.

Sie stellt nämlich einen Verstoß gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz dar und ist deswegen nichtig. § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes schließt derartige Gebühren aus, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Das Gesetz verbietet sogar Vergütungen für Nebenleistungen wie Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen. Diese Rechtslage ist durch etliche Gerichtsentscheidungen bestätigt worden (z. B. LG Hamburg 307 S 144/08 vom 05.03.2009 und AG Hamburg 23a C 286/99 vom 09.11.1999).

Jetzt ist die Hausverwaltung des Kieler Grundeigentümervereins – die gewerblich unterwegs ist – ins Visier des Mietervereins geraten. Dem Mieterverein liegt die Fotokopie eines Formulars der Hausverwaltung vor, in dem Mieter sich verpflichten sollen, in Abhängigkeit von der Größe des Objektes „Aufwendungen mit einer einmaligen Kostenpauschale“ zwischen 25 € und 250 € zu bezahlen. Bei Haus und Grund darf man voraussetzen, dass die Rechtslage bekannt ist. Und tatsächlich weiß eine betroffene Mieterin zu berichten, dass die Hausverwaltung die zu Unrecht gezahlten Gebühren sofort zurückbezahlt hat, nachdem sie anwaltlich dazu aufgefordert worden war. Deswegen bezeichnet der Mieterverein diese Form der Geldbeschaffung als besonders kritikwürdig.

Der Kieler Mieterverein fordert aus diesem Grunde die Hausverwaltung des Kieler Grundeigentümervereins auf, diese Form des Abkassierens sofort einzustellen und zu Unrecht vereinnahmte Mieterwechselgebühren freiwillig zurückzuzahlen. Betroffenen Mietern rät der Kieler Mieterverein, diese Gebühren zurückzufordern. Nach der Erfahrung des Mietervereins geschieht dies wegen der eindeutigen Rechtslage jedenfalls bei unverjährten Rückforderungsansprüchen in der Regel komplikationslos.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel

Quelle: www.kieler-mieterverein.de

Mehr zum Thema auf dieser Seite:

Gierige Vermieter: Das Geschäft mit der „Mietvertragsausfertigungsgebühr“!


Haus & Grund erhebt Wohnungsdaten

Kiel, den 08.07.2013

Hausverwaltung des Kieler Grundeigentümervereins erhebt Wohnungsdaten

Die Hausverwaltung des Kieler Grundeigentümervereins GmbH hat viele – vermutlich alle – Haushalte der von ihr verwalteten Wohnungen angeschrieben mit der Bitte, wichtige Daten zur Wohnungsausstattung für die neue EDV beizusteuern. Die Hausverwaltung folgt damit dem Vorbild großer Wohnungsunternehmen. Der Kieler Mieterverein weist darauf hin, dass Mieter selbstverständlich nicht verpflichtet sind, das entsprechende Formular auszufüllen. Die Rückmeldung der Daten an die Hausverwaltung ist auch nicht ohne Risiken. Zum einen erleichtert eine gut sortierte Datenbank natürlich auch „automatische Mieterhöhungen“ mit der Folge, dass zum Beispiel nach dem Erscheinen eines neuen Mietspiegels auf Knopfdruck noch am selben Tage die Mieterhöhungen rausgehen können. Zum anderen berücksichtigt das Formular eigene Investitionen des Mieters nur unzulänglich. Damit wären aber Missverständnissen über den tatsächlichen Mietwert einer Wohnung Tür und Tor geöffnet, wenn Mieter in nennenswertem Umfang Küchen, Bäder, Fußböden oder andere Wohnungsbestandteile auf eigene Kosten erneuert und verbessert haben. Damit laufen Mieter Gefahr, auf höhere Mieten in Anspruch genommen zu werden als es dem tatsächlichen Wert der Wohnung entspricht. Und schließlich wäre die mit Mieterhilfe angefütterte Datenbank vermutlich ohne weiteres in der Lage, jederzeit für jede Wohnung und in Sekundenschnelle festzustellen, ob bei der aktuellen Miethöhe Spielraum nach oben besteht, was auch ohne neuen Mietspiegel eine Mieterhöhung nach sich ziehen kann. Kurz gesagt: Der Kieler Mieterverein rät zu großer Vorsicht.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel

Quellen:

https://www.kieler-mieterverein.de

https://www.facebook.com/pages/Kieler-Mieterverein-eV


Bei Pauschalmieten kein Stromkostenabzug!

(c) birgitH / pixelio.de

Zahlen Hartz IV-Empfänger eine Miete, mit der auch die Stromkosten pauschal abgegolten werden, darf das Jobcenter die Leistungen für die Unterkunft trotzdem nicht um einen aus den Regelleistungen ermittelten Anteil für Haushaltsenergie kürzen. Dies entschied das Bundessozialgericht (BSG) am 24.11.2011.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall zahlte ein ALG II-Bezieher für ein Zimmer, welches er zur Untermiete bewohnte, monatlich pauschal 110 € inklusive aller Nebenkosten einschließlich Strom. Obwohl die Unterkunftskosten sehr günstig waren, zog das Jobcenter in Hamburg 28 € für Strom von den Leistungen für die Unterkunft ab.

Das BSG urteilte, das LSG Hamburg habe zutreffend entschieden, dass für die vom Jobcenter vorgenommene Kürzung der Leistungen für die Unterkunft um einen aus den Regelleistungen ermittelten Anteil für Haushaltsenergie keine Rechtsgrundlage gegeben ist. Das Leistungssystem des SGB II lasse eine individuelle Bedarfsermittlung bei den in der Regelleistung enthaltenen Bedarfen grundsätzlich nicht zu. Insbesondere sei die von der Rechtsprechung entwickelte Behandlung der Kosten der Warmwasseraufbereitung, die der Gesetzgeber mit § 20 Abs. 1 SGB II neuer Fassung („ohne die auf Heizung und Erzeugung von Warmwasser entfallenden Anteile“) fortentwickelt hat, nicht auf die Stromkosten als Bestandteil einer Inklusivmiete übertragbar (BSG, Urteil vom 24.11.2011, B 14 AS 151/10 R, siehe Terminbericht des BSG Nr. 60/11 zur Terminvorschau Nr. 60/11).

Hinweise zur Pauschal- bzw. Inklusivmiete

Eine Pauschal- bzw. Inklusivmiete ist vereinbart, wenn die Miete sowie sämtliche Mietnebenkosten mit der monatlichen Mietzahlung endgültig abgegolten sind. Werden für Nebenkosten wie umlagefähige kalte Betriebskosten, Heizkosten, an die Stadtwerke direkt zu zahlende Wasserkosten, Stromkosten, Gaskosten usw. Abschläge gezahlt und erfolgt jährlich eine Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch, liegt insoweit keine Pauschalmiete vor. Möglich ist es aber, einige Nebenkosten pauschal und andere nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen.

Grundsicherungsrechtlich entscheidend dürfte im Fall einer vereinbarten Inklusivmiete sein, ob die einzelnen Mietbestandteile im Mietvertrag (pauschal) beziffert worden sind. Ist im Mietvertrag etwa geregelt, dass sich eine Inklusivmiete von 300 € aus 200 € Grundmiete, 30 € Betriebskostenpauschale, 30 € Heizkostenpauschale, 20 € Stromkostenpauschale und 20 € pauschaler Telefonkostenbeteiligung zusammensetzt, sind vom Jobcenter nur 230 € für die Unterkunft sowie 30 € Heizkostenpauschale anzuerkennen. Wird eine Differenzierung im Mietvertrag demgegenüber nicht vorgenommen, also schlicht eine Inklusivmiete von 300 € vereinbart, ist nach der Rechtsprechung des BSG die gesamte Miete zu übernehmen.

Zum Nachweis der Miete genügt die Vorlage des abgeschlossenen Mietvertrages, zum Nachweis der zweckentsprechenden Verwendung der Leistungen für die Unterkunft kann die Vorlage von Zahlungsbelegen (etwa Kontoauszüge) verlangt werden. Die Vorlage etwaiger „Mietbescheinigungen“ auf amtlichen Formularen ist nicht Anspruchsvoraussetzung für die Gewährung von unterkunftsbezogenen Leistungen, da diese zum Nachweis der vereinbarten Miete nicht erforderlich sind (vgl. dazu auch ULD, ALG II, S. 18). Insbesondere kann das Jobcenter von den Vertragsparteien nicht verlangen, einen abgeschlossenen Inklusivmietvertrag (nachträglich) zu spezifizieren. In einem derartigen Verlangen des Grundsicherungsträgers läge ein unzulässiger Eingriff in die grundgesetzlich garantierte Vertragsautonomie der Mietvertragsparteien.

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt