Neuer Kieler Mietspiegel 2017 veröffentlicht

Mit fast 8 Monaten Verspätung hat die Landeshauptstadt Kiel den Kieler Mietspiegel 2017 veröffentlicht, der am 20. Juni 2017 in Kraft getreten ist. Es handelt sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB, der ein wissenschaftlich abgesichertes und differenziertes Bild der aktuell in Kiel gezahlten durchschnittlichen Mieten liefert. Der Mietspiegel bildet damit eine repräsentative und rechtssichere Grundlage für die Mietpreisgestaltung. Ihm kommt insbesondere im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen eine herausragende Bedeutung zu.

Die neue Mietspiegelbroschüre, mit der jeder Mieter und Vermieter die sog. „ortsübliche Vergleichsmiete“ berechnen kann, findet sich hier: Kieler Mietspiegel 2017.

Die Stadt Kiel beabsichtigt, „in Kürze“ auf ihrer Hompage einen Online-Mietspiegelrechner zur Verfügung stellen. Durch ein einfaches Eingeben und Anklicken der Wohnungsmerkmale soll damit auf schnellem Wege die ortsübliche Vergleichsmiete für die jeweilige Wohnung ermittelt werden können.

In den Kommentaren habe ich für Interessierte die Presseerklärung der Stadt sowie das dazugehörige Ratsdokument eingestellt.

Die neuen Mietobergrenzen für Bezieher von Leistungen nach dem SGB II (ALG II) sowie Grundsicherung bzw. Hilfe zum Lebensunterhalt nach dem SGB XII sind hier derzeit noch nicht bekannt.

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt

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Wo bleibt der Kieler Mietspiegel 2016?

Sybille Kambeck / janefire.de

Der neue Mietspiegel für Kiel lässt auf sich warten. Grund hierfür sind die schwachen Rückmeldungen durch die angeschriebenen Mieterhaushalte sowie der Umstand, dass der neue Mietspiegel 2016 erstmals nach dem sog. Regressionsmodell erstellt werden soll. Das hat Folgen für das Miet- und Sozialrecht.

Eine Indexfortschreibung der Werte des Kieler Mietspiegels 2014 nach § 558 d Abs. 2 Satz 2 BGB ist nicht möglich, da der Mietspiegel 2014 bereits auf den fortgeschriebenen Werten des Mietspiegels 2012 beruht. Bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mietern um Mieterhöhungen dürfte der Kieler Mietspiegel als sog. „einfacher Mietspiegel“ heranzuziehen sein. Für die Spanneneinordnung ist gegebenenfalls ein (teures) Gerichtsgutachten erforderlich.

Für das Sozialrecht wirft sich die Frage auf, ob die aktuellen Kieler Mietobergrenzen, die aus den Werten des Kieler Mietspiegels 2014 errechnet worden sind, seit 01.12.2016 noch auf einem sog. „schlüssigen Konzept“ im Sinne der Rechtsprechung des BSG beruhen. Betroffene, die aktuell eine Mietsenkungsaufforderung erhalten oder deren Miete in 2017 bereits auf die Mietobergrenze 2014 abgesenkt werden soll, ist zu raten, jedenfalls bei geringfügigen Überschreitungen der Mietobergrenze (bei Bestandsmieten: zuzüglich 10%-Toleranz) Widerspruch gegen die entsprechenden Bewilligungsbescheide zu erheben.

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt


Vermieter muss Parabolantenne iranischer Familie dulden

(c) GesaD / pixelio.de

(c) GesaD / pixelio.de

Immer wieder gehen Vermieter wie selbstverständlich davon aus, sie könnten von ihren Mietern die Demontage von Satellitenantennen verlangen. Hinweise auf die besonderen Informationsbedürfnisse der Mieter sind dabei – gerade gegenüber institutionellen Vermietern und deren ebenso „institutionellen“ Anwaltskanzleien, die irgendwo in Deutschland ihren Sitz haben – regelmäßig in den Wind gesprochen.

Zur Durchsetzung ihrer vermeintlichen Ansprüche wird – selbst bei schmucklosesten Plattenbauten – mit dem „ästhetischen Gesamteindruck des Hauses“, der „Aufrechterhaltung des intakten Eigentums“ oder der gefährlichen „Segelwirkung“ von Parabolspiegelantennen argumentiert. Die rechtliche Argumentation der Mieteranwälte wird im schriftlichen Verfahren nicht selten pauschal als „unerheblich“, „vollkommen unerheblich“, von „Mangel an Substanz“ gekennzeichnet, nicht „einlassungsfähig“ usw. abgetan.

Nun ersetzt Überheblichkeit keine rechtliche Argumentation und so hat dann das AG Kiel mit Urteil vom 10.02.2017 zum Aktenzeichen 116 C 25/16 die Klage eines großen Vermieters in Kiel abgewiesen. In der Urteilsbegründung werden einige Grundsätze aufgestellt, die auch für andere ausländische Mieter von Interesse sein dürften:

„Der Klägerin steht auch nicht der geltend gemachte Unterlassungsanspruch zu. Die Aufstellung einer Satellitenempfangsantenne auf einen mitvermieteten Balkon einer Wohnung ist dann ver­tragswidrig, wenn sie sich nicht im Rahmen des den Mietern gemäß § 535 Abs. 1 BGB zu ge­wahrenden vertragsgemäßen Gebrauchs hält bzw. wenn der Vermieter nicht aufgrund einer aus § 242 BGB herzuleitenden Nebenpflicht aus dem Mietvertrag eine solche Aufstellung zu dulden hat.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist dem Grundrecht des Mieters aus Artikel 5 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das – gleichrangige – Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, ei­ne Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Das erfordert in der Regel eine fallbezogene Abwägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und dem grundrechtsbeschränkenden Ge­setz geschützten Interessen, die im Rahmen auslegungsfähigen Tatbestandsmerkmale des bür­gerlichen Rechts (§ 535 Abs. 1 S. 1, 2 i.V.m. § 541 BGB unter Beachtung von § 242 BGB) vor­zunehmen ist.

Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien und Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls hat das aus Art. 14 Abs. 1 GG herzuleitende Eigentumsinteresse hinter dem Informationsbedürfnis der Beklagten aus Art. 5 GG zurückzutreten. Der Empfang von digita­len Zusatzprogrammen kann dann zum Duldungsanspruch führen, wenn damit den durch den Ausländerstatus begründeten besonderen Interessen Rechnung getragen wird. Ausländische Mieter sind regelmäßig daran interessiert, ihre sprachliche und kulturelle Verbindung zu ihrem Heimatland zu erhalten. Bei dem Empfang von digitalen Zusatzprogrammen bleibt der Duldungs­anspruch des Mieters auf Errichtung einer Parabolantenne ebenfalls bestehen, wenn das in das Netz eingespeiste ausländische Programm lediglich ein – in zeitlicher oder sachlicher – Hinsicht nur eingeschränktes Programm bietet. Zugunsten des Mieters ist nämlich zu berücksichtigen, dass die Möglichkeit einer Auswahl und der zeitverschobenen Nutzung mehrerer Programme der Gefahr einseitiger Informationen entgegen wirkt. Zudem eröffnet eine breite Angebotspalette dem Fernsehnutzer Auswahlalternativen, die seinen Neigungen und Bedürfnissen entgegenkommen können.

Das Interesse der Beklagten geht dahin, ihren Kindern es zu ermöglichen, Kindersendungen aus dem Iran auf Persisch zu empfangen, damit diese spielerisch die Sprache erlernen können. Die­sem Informationsbedürfnis wird durch den Empfang von digitalen Zusatzprogrammen nicht genü­ge getan. Die Beklagten haben hierzu dargelegt, dass die übers Internet zu empfangenen Sender ihrem Informationsbedürfnis ihren Kindern ein kindergerechtes, weltanschaulich neutrales Fern­sehen zu ermöglichen, nicht gewahrleistet werden und darüber hinaus dargelegt, welche über Satellit zu empfangenen Sender dies nur ermöglichen.

Zwar ist auf Vermieterseite zu berücksichtigen, dass mit der Anbringung kein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz verbunden sein darf, der Mieter den Vermieter von anfallenden Kosten – auch Folgekosten – und Gebühren freistellen muss, die Antenne fachmännisch installiert werden muss und der Mieter das Haftungsrisiko des Vermieters abzudecken hat sowie ihm auf dessen Verlan­gen für die voraussichtlichen Kosten der Entfernung der Anlage Sicherheit zu leisten hat.“

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt


Hausverwaltung des Kieler Grundeigentümervereins GmbH macht Kasse

Immer wieder muss der Kieler Mieterverein sich mit unzulässigen Praktiken im Umfeld der Wohnungsvermittlung auseinandersetzen. So ist es eine beliebte Masche vieler Vermieter und Hausverwaltungen, sogenannte „Vertragsausfertigungsgebühren“ zu verlangen, wenn Mieter eine Wohnung anmieten. Dabei ist diese Form der Gewinnmaximierung kraft Gesetzes unzulässig.

Sie stellt nämlich einen Verstoß gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz dar und ist deswegen nichtig. § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes schließt derartige Gebühren aus, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Das Gesetz verbietet sogar Vergütungen für Nebenleistungen wie Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen. Diese Rechtslage ist durch etliche Gerichtsentscheidungen bestätigt worden (z. B. LG Hamburg 307 S 144/08 vom 05.03.2009 und AG Hamburg 23a C 286/99 vom 09.11.1999).

Jetzt ist die Hausverwaltung des Kieler Grundeigentümervereins – die gewerblich unterwegs ist – ins Visier des Mietervereins geraten. Dem Mieterverein liegt die Fotokopie eines Formulars der Hausverwaltung vor, in dem Mieter sich verpflichten sollen, in Abhängigkeit von der Größe des Objektes „Aufwendungen mit einer einmaligen Kostenpauschale“ zwischen 25 € und 250 € zu bezahlen. Bei Haus und Grund darf man voraussetzen, dass die Rechtslage bekannt ist. Und tatsächlich weiß eine betroffene Mieterin zu berichten, dass die Hausverwaltung die zu Unrecht gezahlten Gebühren sofort zurückbezahlt hat, nachdem sie anwaltlich dazu aufgefordert worden war. Deswegen bezeichnet der Mieterverein diese Form der Geldbeschaffung als besonders kritikwürdig.

Der Kieler Mieterverein fordert aus diesem Grunde die Hausverwaltung des Kieler Grundeigentümervereins auf, diese Form des Abkassierens sofort einzustellen und zu Unrecht vereinnahmte Mieterwechselgebühren freiwillig zurückzuzahlen. Betroffenen Mietern rät der Kieler Mieterverein, diese Gebühren zurückzufordern. Nach der Erfahrung des Mietervereins geschieht dies wegen der eindeutigen Rechtslage jedenfalls bei unverjährten Rückforderungsansprüchen in der Regel komplikationslos.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel

Quelle: www.kieler-mieterverein.de

Mehr zum Thema auf dieser Seite:

Gierige Vermieter: Das Geschäft mit der „Mietvertragsausfertigungsgebühr“!


Haus & Grund erhebt Wohnungsdaten

Kiel, den 08.07.2013

Hausverwaltung des Kieler Grundeigentümervereins erhebt Wohnungsdaten

Die Hausverwaltung des Kieler Grundeigentümervereins GmbH hat viele – vermutlich alle – Haushalte der von ihr verwalteten Wohnungen angeschrieben mit der Bitte, wichtige Daten zur Wohnungsausstattung für die neue EDV beizusteuern. Die Hausverwaltung folgt damit dem Vorbild großer Wohnungsunternehmen. Der Kieler Mieterverein weist darauf hin, dass Mieter selbstverständlich nicht verpflichtet sind, das entsprechende Formular auszufüllen. Die Rückmeldung der Daten an die Hausverwaltung ist auch nicht ohne Risiken. Zum einen erleichtert eine gut sortierte Datenbank natürlich auch „automatische Mieterhöhungen“ mit der Folge, dass zum Beispiel nach dem Erscheinen eines neuen Mietspiegels auf Knopfdruck noch am selben Tage die Mieterhöhungen rausgehen können. Zum anderen berücksichtigt das Formular eigene Investitionen des Mieters nur unzulänglich. Damit wären aber Missverständnissen über den tatsächlichen Mietwert einer Wohnung Tür und Tor geöffnet, wenn Mieter in nennenswertem Umfang Küchen, Bäder, Fußböden oder andere Wohnungsbestandteile auf eigene Kosten erneuert und verbessert haben. Damit laufen Mieter Gefahr, auf höhere Mieten in Anspruch genommen zu werden als es dem tatsächlichen Wert der Wohnung entspricht. Und schließlich wäre die mit Mieterhilfe angefütterte Datenbank vermutlich ohne weiteres in der Lage, jederzeit für jede Wohnung und in Sekundenschnelle festzustellen, ob bei der aktuellen Miethöhe Spielraum nach oben besteht, was auch ohne neuen Mietspiegel eine Mieterhöhung nach sich ziehen kann. Kurz gesagt: Der Kieler Mieterverein rät zu großer Vorsicht.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel

Quellen:

https://www.kieler-mieterverein.de

https://www.facebook.com/pages/Kieler-Mieterverein-eV


Bei Pauschalmieten kein Stromkostenabzug!

(c) birgitH / pixelio.de

Zahlen Hartz IV-Empfänger eine Miete, mit der auch die Stromkosten pauschal abgegolten werden, darf das Jobcenter die Leistungen für die Unterkunft trotzdem nicht um einen aus den Regelleistungen ermittelten Anteil für Haushaltsenergie kürzen. Dies entschied das Bundessozialgericht (BSG) am 24.11.2011.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall zahlte ein ALG II-Bezieher für ein Zimmer, welches er zur Untermiete bewohnte, monatlich pauschal 110 € inklusive aller Nebenkosten einschließlich Strom. Obwohl die Unterkunftskosten sehr günstig waren, zog das Jobcenter in Hamburg 28 € für Strom von den Leistungen für die Unterkunft ab.

Das BSG urteilte, das LSG Hamburg habe zutreffend entschieden, dass für die vom Jobcenter vorgenommene Kürzung der Leistungen für die Unterkunft um einen aus den Regelleistungen ermittelten Anteil für Haushaltsenergie keine Rechtsgrundlage gegeben ist. Das Leistungssystem des SGB II lasse eine individuelle Bedarfsermittlung bei den in der Regelleistung enthaltenen Bedarfen grundsätzlich nicht zu. Insbesondere sei die von der Rechtsprechung entwickelte Behandlung der Kosten der Warmwasseraufbereitung, die der Gesetzgeber mit § 20 Abs. 1 SGB II neuer Fassung („ohne die auf Heizung und Erzeugung von Warmwasser entfallenden Anteile“) fortentwickelt hat, nicht auf die Stromkosten als Bestandteil einer Inklusivmiete übertragbar (BSG, Urteil vom 24.11.2011, B 14 AS 151/10 R, siehe Terminbericht des BSG Nr. 60/11 zur Terminvorschau Nr. 60/11).

Hinweise zur Pauschal- bzw. Inklusivmiete

Eine Pauschal- bzw. Inklusivmiete ist vereinbart, wenn die Miete sowie sämtliche Mietnebenkosten mit der monatlichen Mietzahlung endgültig abgegolten sind. Werden für Nebenkosten wie umlagefähige kalte Betriebskosten, Heizkosten, an die Stadtwerke direkt zu zahlende Wasserkosten, Stromkosten, Gaskosten usw. Abschläge gezahlt und erfolgt jährlich eine Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch, liegt insoweit keine Pauschalmiete vor. Möglich ist es aber, einige Nebenkosten pauschal und andere nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen.

Grundsicherungsrechtlich entscheidend dürfte im Fall einer vereinbarten Inklusivmiete sein, ob die einzelnen Mietbestandteile im Mietvertrag (pauschal) beziffert worden sind. Ist im Mietvertrag etwa geregelt, dass sich eine Inklusivmiete von 300 € aus 200 € Grundmiete, 30 € Betriebskostenpauschale, 30 € Heizkostenpauschale, 20 € Stromkostenpauschale und 20 € pauschaler Telefonkostenbeteiligung zusammensetzt, sind vom Jobcenter nur 230 € für die Unterkunft sowie 30 € Heizkostenpauschale anzuerkennen. Wird eine Differenzierung im Mietvertrag demgegenüber nicht vorgenommen, also schlicht eine Inklusivmiete von 300 € vereinbart, ist nach der Rechtsprechung des BSG die gesamte Miete zu übernehmen.

Zum Nachweis der Miete genügt die Vorlage des abgeschlossenen Mietvertrages, zum Nachweis der zweckentsprechenden Verwendung der Leistungen für die Unterkunft kann die Vorlage von Zahlungsbelegen (etwa Kontoauszüge) verlangt werden. Die Vorlage etwaiger „Mietbescheinigungen“ auf amtlichen Formularen ist nicht Anspruchsvoraussetzung für die Gewährung von unterkunftsbezogenen Leistungen, da diese zum Nachweis der vereinbarten Miete nicht erforderlich sind (vgl. dazu auch ULD, ALG II, S. 18). Insbesondere kann das Jobcenter von den Vertragsparteien nicht verlangen, einen abgeschlossenen Inklusivmietvertrag (nachträglich) zu spezifizieren. In einem derartigen Verlangen des Grundsicherungsträgers läge ein unzulässiger Eingriff in die grundgesetzlich garantierte Vertragsautonomie der Mietvertragsparteien.

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt, Holtenauer Straße 154, 24105 Kiel, Tel. 0431 / 88 88 58 7


„Aufspaltung“ von Mietverträgen zur Vorlage beim Jobcenter: Brandgefährlich!

Wollen Bezieher von Arbeitslosengeld einen Mietvertrag abschließen, benötigen sie vor Abschluss des Vertrages die Zusicherung des Jobcenters, dass die Miete angemessen ist. Die Zusicherungserteilung ist wichtig: Wird die vorherige Zusicherung nicht eingeholt, übernimmt das Jobcenter weder die notwendigen Umzugskosten noch gewährt es ein Darlehen für die Mietkaution. Erhöht sich die Miete später und übersteigt deswegen die Mietobergrenze, gewährt die Behörde auch keinen sog. befristeten Bestandsschutz über 6 Monate bzw. erkennt bis zu 10 % teurere Mieten an.

Da die meisten größenangemessenen Mietwohnungen in Kiel über den städtischen Mietobergrenzen (s. Tabelle unten) liegen, kommt es nicht selten vor, dass der Mietvertrag zur Vorlage beim Jobcenter Kiel den Mietobergrenzen „angepasst“ und in einer Zusatzvereinbarung die Zahlung eines weiteren Mietanteils vereinbart wird. Teilweise werden auch zwei Mietverträge ausgefertigt: Ein Mietvertrag zur Vorlage beim Jobcenter, der eine Miete innerhalb der Mietobergrenze ausweist, und ein weiterer Mietvertrag, der die tatsächlich zu zahlende Miete beinhaltet. Auf diese Weise erhält der Vermieter die von ihm gewünschte Miete, der hilfebedürftige Mieter die Zusicherung durch das Jobcenter und in der Folge die begehrten weiteren Leistungen – vor allem Umzugskosten und darlehensweise Mietkaution.

Diese Vorgehensweise hält das Landgericht Kiel für rechtlich nicht zu beanstanden (LG Kiel, Beschluss vom 12.08.2010 – Az.: 1 S 93/10, NZM 2011, 311).

In der Vorinstanz hatte bereits das Amtsgericht die Rechtsauffassung vertreten, dass der Zusatzmietvertrag weder wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) noch wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 138 BGB nichtig ist.

In seinen rechtlichen Hinweisen hat das Landgericht Kiel ausgeführt, dass gegen den Vermieter auch kein Anspruch aus vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung nach § 826 BGB  besteht:

„Entgegen der Auffassung des Beklagten liegen auch die Voraussetzungen des § 826 BGB nicht vor. Auf die in jeder Hinsicht überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts wird verwiesen. Es fehlt schon an einer Schadenszufügung. Zwar kann ein Schaden auch darin liegen, dass der Geschädigte veranlasst wird, eine Verbindlichkeit einzugehen. Diese muss für ihn aber nachteilig sein, er muss mit einer ungewollten Verpflichtung belastet werden (BGH NJW 2004, 2664, 2666). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Der Beklagte wollte diese Wohnung anmieten und zwar genau zu dem Preis, der sich unter Berücksichtigung der Zusatzvereinbarung ergibt. Dieser Mietzins war unstreitig auch ortsüblich und angemessen, der Beklagte hat für ihn hat also die adäquate Gegenleistung erhalten.

Auch eine Sittenwidrigkeitist nicht erkennbar. Erforderlich ist eine Handlung, die nach Inhalt und Gesamtcharakter gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt. Sie darf mit den grundlegenden Wertungen der Rechts- und Sittenordnung nicht vereinbar sein (OLG Hamm VersR 2006, 376). Die Verfolgung eigener Interessen ist grundsätzlich legitim. Nur bei einer besonderen Verwerflichkeit des Verhaltens des Schädigers kommt, wenn die übrigen – hier nicht vorliegenden – Voraussetzungen des § 826 BGB zu bejahen sind, ein Schadensersatzanspruch in Betracht. Eine Verwerflichkeit kann nicht in der Aufteilung in zwei Verträge gesehen werden. Es steht schon nicht fest, dass die Zusatzvereinbarung auf Initiative des Klägers bzw. seiner Bevollmächtigten getroffen wurde. Diese Frage war in 1. Instanz streitig. Der Kläger ist beweispflichtig für die die Sittenwidrigkeit und den Schädigungsvorsatz begründenden Umstände (Palandt/Sprau § 826 Rz. 18). Selbst wenn die Vertragsgestaltung durch die Klägerseite veranlasst wurde, kann nicht von einem für den Beklagten nachteiligen Geschäft und einem verwerflichen Handeln des Klägers ausgegangen werden. Denn selbst unter Berücksichtigung des Mietzinses aus der Zusatzvereinbarung ergab sich noch immer eine angemessene Gegenleistung für die Nutzung der Wohnung. Der Kläger hat also keine Leistung verlangt, die im krassen Missverhältnis zur Gegenleistung stand. Zudem führte der Abschluss der Zusatzvereinbarung nicht etwa dazu, dass der Beklagte seinen Anspruch auf Bewilligung der Kosten für Unterkunft und Heizung verlor. Davon geht auch der Berufungsführer nicht mehr aus.

Es war nicht Sache des Vermieters, sich darum zu kümmern, wie der Beklagte den Mietzins aus der Zusatzvereinbarung aufbringen und ob er überhaupt in der Lage sein würde, den über die Leistung des Jobcenters hinausgehenden Betrag zu zahlen. Insofern ist unerheblich, ob der Kläger davon ausging, dass der Beklagte die 57 EUR aus der Sozialhilfe bestreiten musste.

Der Beklagte ist bewusst und in Kenntnis der Höhe der Leistungen des Jobcenters die Verbindlichkeit eingegangen. Er ist offensichtlich davon ausgegangen, dass er diese erfüllen konnte. Das gilt aber auch für den Kläger, denn sonst hätte er sich für einen anderen Mieter entschieden.

Er hat weder eine Notlage des Beklagten ausgenutzt noch durch einen zu Lasten des Beklagten gehenden „Trick“ versucht, sich unlautere Vorteile zu verschaffen und einen Mietzins zu erzielen, den er ohne diese Vertragsgestaltung nicht hätte realisieren können.“

Beurteilung:

Beziehern von Grundsicherungsleistungen ist dringend davon abzuraten, sich auf derartige „Offerten“ von Vermietern einzulassen. Durch die Vorlage eines unvollständigen Mietvertrages (ohne Zusatzvereinbarung) bzw. eines Mietvertrages, der nicht die tatsächlich vereinbarte Miete ausweist, wird das Jobcenter letztlich über Tatsachen – die tatsächliche Miethöhe – getäuscht. Hierdurch wird beim Jobcenter ein Irrtum über die tatsächliche Miethöhe erregt. Aufgrund dieses Irrtums zahlt das Jobcenter gegebenenfalls Leistungen für Umzugskosten oder Renovierungskosten oder gewährt für die Mietkaution ein zinsloses Darlehen (§ 22 Abs. 6 SGB II) usw. Durch diese irrtumsbedingte Vermögensverfügung – auf die tatsächlich wegen Überschreitens der Mietobergrenze kein Rechtsanspruch besteht – entsteht dem Jobcenter ein Vermögensschaden. Grundsätzlich sind damit die Voraussetzungen des Betrugstatbestandes nach § 263 StGB erfüllt. Soweit die „Aufspaltung“ der vereinbarten Miete vom Vermieter vorgeschlagen wird, begründet auch dies den Anfangsverdacht der Anstiftung oder Beihilfe zum Sozialleistungsbetrug. Da die genannten Vermögensvorteile letztlich der einzige erkennbare Zweck einer derartigen „Vertragsaufspaltung“ sind – die Miete bis zur Mietobergrenze ist auch ohne Zusicherung bei Überschreitung der Mietobergrenze anzuerkennen – ist schwer nachzuvollziehen, warum derartige Vereinbarungen nach Auffassung des LG Kiel nicht gegen gesetzliche Verbote bzw. die „guten Sitten“ verstoßen sollen.

Zu Recht hat in einem vergleichbaren Fall mit überzeugenden Erwägungen das Landgericht Berlin (Urteil vom 19.03.2007, 62 S 254/06, Das Grundeigentum 2007, Seite 1053 f.) den Tatbestand der vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung im Sinne von § 826 BGB bejaht. Dem Vermieter, so das Gericht, sei nämlich bekannt gewesen, dass die Mieterin über keinerlei eigene Einkünfte verfüge und aus diesem Grund die gesondert vereinbarte Zusatzmiete aus den für den anderweitig notwendigen Lebensbedarf zur Verfügung gestellten Mitteln des Jobcenters bestreiten musste. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin sei es allgemein bekannt, dass die Bedarfssätze des SGB II überaus knapp kalkuliert seien und die Verpflichtung aus der Zusatzvereinbarung die finanziellen Mittel der Mieterin dauerhaft übersteigen würden. Wenngleich das Bestreben des Vermieters, eine möglichst hohe Miete zu erzielen, im vorliegenden Fall nicht zur Nichtigkeit der Vereinbarung führe, erfülle die Zusatzvereinbarung dennoch den Tatbestand der vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung im Sinne des § 826 BGB. Sittenwidrig im Sinne von § 826 BGB sei eine Handlung nämlich bereits dann, wenn die zusammenfassende Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck ergebe, dass sie gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstoße und mit grundlegenden Wertungen der Rechts- und Sittenordnung nicht zu vereinbaren sei und zudem eine besondere Verwerflichkeit des Verhaltens vorliege. Diese Voraussetzungen sah das Landgericht Berlin als gegeben an. Der Vermieter hat nach Ansicht des Landgerichts Berlin die Mieterin vorsätzlich sittenwidrig geschädigt, weil er – um mit dem Jobcenter einen solventen Schuldner zu erlangen und gleichzeitig eine marktangemessene Miete zu erzielen – die Mietzahlung in zwei Vereinbarungen aufgespalten hat. Der Schaden für die Mieterin bestehe in der sittenwidrigen Herbeiführung des Zusatzvertrags. Die Mieterin sei daher so zu stellen, als sei die Zusatzvereinbarung nie geschlossen worden. Im vorliegenden Fall war die Mieterin daher im Rahmen ihres Schadensersatzanspruches gegen ihren Vermieter nach § 826 BGB so zu stellen, als sei die Zusatzvereinbarung nie geschlossen worden, d.h. den zusätzlich vereinbarten Mietzins musste die Mieterin nicht bezahlen. Da der Zusatzvertrag als solcher vom Landgericht Berlin nicht als gesetzes- oder sittenwidrig im Sinne §§ 134, 138 BGB angesehen wurde, konnte sich der Vermieter auch nicht darauf berufen, dass nach Maßgabe der Vorschrift des § 139 BGB mit der Zusatzvereinbarung auch der Mietvertrag selbst als einheitliches Rechtsgeschäft nichtig sei. Die Mieterin behielt damit ihren Mietvertrag, ohne aus der Zusatzvereinbarung verpflichtet zu sein.

Tabelle der Mietobergrenzen in Kiel (gültig bis 30.11.2010):

Anzahl der im Haushalt lebenden Personen Anzuerkennende Wohnungsgröße (in m2) Mietobergrenzen (Grundmiete + Betriebskosten ohne Heizkosten, berechnet nach Mietspiegel 2008)
1 bis 50 301,50
2 50-60 361,80
3 60-75 453,00
4 75-85 508,30
5 85-95 568,10
6 95-105 627,90
7 105-115 687,70
Mehrbetrag für jedes weitere Familienmitglied 10 59,8

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt, Holtenauer Straße 154, 24105 Kiel, Tel. 0431 / 88 88 58 7