Zur Übernahme von Kosten der Anfangsrenovierung im SGB II

Die angemessenen Kosten, die für die Herrichtung und Bewohnbarmachung einer Wohnung erforderlich sind, sind als Bestandteil der Kosten der Unterkunft nach § 22 Abs. 1 SGB II zu übernehmen, und zwar unabhängig davon, ob die Einzugsrenovierung mietvertraglich vereinbart wurde (BSG, Urt. v. 16.12.2008, B 4 AS 49/07 R, Rz. 24 ff.)

 Einfacher Ausstattungsgrad

Ob die Einzugsrenovierung zur Herstellung der „Bewohnbarkeit“ der Wohnung erforderlich ist, richtet sich nach der o.a. Entscheidung des Bundessozialgerichts (Rz. 28) einerseits nach objektiven Kriterien, andererseits aber auch danach, ob die Kosten aus der vertretbaren Sicht des Leistungsberechtigten zu übernehmen waren. Insoweit hat eine Orientierung am „Ausstattungsstandard“ im unteren Wohnungssegment zu erfolgen (zum einfachen Ausstattungsgrad vgl. BSG, Urt. V, 7.11.2006 – B 7b AS 10/06 R). Hierzu gehört auch im unteren Wohnungssegment eine Ausstattung der Wohnung mit einem einfachen Wand- und Fußbodenoberbelag. Wird eine Wohnung ohne derartige Ausstattungsmerkmale übergeben, ist die Einzugsrenovierung im Regelfall als zur Herstellung dieser Ausstattung objektiv erforderlich anzusehen.

„Ortsüblichkeit“ der Einzugsrenovierung

Maßstab für die „Ortsüblichkeit“ der Einzugsrenovierung ist das untere Wohnungssegment (vgl. BSG Urt. v. 7.11.2006 – B 7b AS 10/06 R; B 7b AS 18/06 R; v. 18.6.2008 – B 14/7b AS 44/06 R). Es ist also zu ermitteln, ob es im räumlichen Vergleichsbereich der Üblichkeit entspricht, dass Wohnungen im unteren Wohnungssegment in unrenoviertem Zustand übergeben werden. Hieran fehlt es, wenn in nennenswertem Umfang renovierte Wohnungen vorhanden sind. Ist das der Fall, ist der Hilfebedürftige auf eine renovierte und auch ansonsten angemessene Wohnung zu verweisen.

„Ortsüblichkeit“ sog. Selbstrenoviererwohnungen in Kiel

Zu der Frage, ob die Vermietung sog. Selbstrenoviererwohnungen in Kiel im unteren Marktsegment üblich ist, hat der Kieler Mieterverein im Rahmen eines Klageverfahrens vor dem SG Schleswig sehr instruktiv Stellung genommen:

“Mietvertragliche Vereinbarungen, die den Mieter zu einer Anfangsrenovierung oder zu Instandsetzungsarbeiten verpflichten, werden uns nur ganz ausnahmsweise zur Beurteilung vorgelegt. Derartige Klauseln sind echte Ausreißer. Von Ortsüblichkeit kann keine Rede sein.Anders verhält es sich mit den faktischen Notwendigkeiten. Unsere Kolleginnen und Kollegen berichten übereinstimmend, dass jedenfalls im unteren Marktsegment Wohnungen mit teils erheblichem Renovierungsaufwand angeboten werden, wobei es den Mietern freigestellt bleibt, diesen Aufwand selbst zu betreiben oder aber so einzuziehen, wie die Wohnung steht und liegt. Dies beschränkt sich nicht nur auf nötige Dekorationsarbeiten, sondern durchaus auch auf den Erhaltungszustand von Wohnungen. Dazu zählen insbesondere auch die Fußböden. Nach unserer Erfahrung ist es zwar eher selten, dass der blanke Betonfußboden oder Estrich angeboten wird – in vielen Fällen werden aber verbrauchte Fußböden angeboten mit dem Hinweis an die Wohnungssuchenden, sie müssten sich um einen neuen Teppich selber bemühen. Eigentlich ist dies die unangenehmere Variante, weil dazu meistens die bis dahin eingebauten Böden aufgenommen werden müssen, was häufig auf erhebliche Schwierigkeiten trifft, wenn diese verklebt sind. Wir betonen aber, dass es sich dabei formal um freiwillige Leistungen handelt, weil nur in den seltensten Fällen Mieter verpflichtet werden, bestimmte Arbeiten durchzuführen. Faktisch bleibt Mietern, die eine verwohnte Wohnung notgedrungen anmieten, in der Regel aber nichts anderes übrig, als selber aktiv zu werden. Hier spielt auch § 536 b BGB eine Rolle, der wegen Kenntnis Mietminderungs-, Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche  weitgehend beschneidet. Möglich ist dies, weil das Marktsegment einfacher, kleiner und preiswerter Wohnungen unter einem erheblichen Druck steht. Auf der Internet-Seite www.kieler-mieterverein.de finden Sie die Rastertabelle des Kieler Mietspiegels. Wir haben die Mieten, die gegenüber dem Mietspiegel 2008 gestiegen sind, dort rot eingetragen, und diejenigen, die gesunken sind, in grün. Betrachtet man die Rastertabelle aus der Ferne so ergibt sich ein deutliches Muster. Kleine, alte und einfache Wohnungen sind gegenüber 2008 fast ausnahmslos deutlich teurer geworden, größere und besser ausgestattete haben fast ausnahmslos nachgegeben mit Ausnahme des hochpreisigen Segments großer Neubauwohnungen. Ein genauerer Blick zeigt im Übrigen, dass die kleinen Mietobjekte in einfacher Wohnlage zum Teil teurer sind als vergleichbare Mietobjekte in besserer Wohnlage. Dies ist nach unserer Erfahrung ein untrügliches Indiz für einen angespannten Teilmarkt, zurückzuführen auf eine erhöhte Fluktuationsrate. Wer dringend eine Wohnung benötigt, hat eine starke Neigung zu nehmen was kommt verbunden mit der Absicht, schnell wieder umzuziehen, wenn sich etwas Besseres findet. Dadurch sind die Wohnungen dieses Marktsegmentes gewissermaßen „ständig am Markt“. Die erhöhte Fluktuation trägt zur Verschlechterung des Zustandes derartiger Wohnungen beträchtlich bei.Ein Übriges tritt hinzu: Der größte Teil des Kieler Mietwohnungsbestandes ist in die Hand von Finanzinvestoren gefallen. Diese sind deutlich stärker renditeorientiert als die ursprünglichen Eigentümer. Bei den größeren Finanzinvestoren beobachten wir zwar ein verstärktes Renditedenken, aber dennoch das Interesse, Wohnungen marktgängig zu halten. Bei kleineren Finanzinvestoren beobachten wir eine äußerst bedenkliche Entwicklung zur kompromisslosen Ausbeutung von Wohnungsbeständen. Diese haben zum Teil abgewirtschaftete Wohnungsbestände aufgekauft und sind durchaus damit einverstanden, wenn sie überwiegend durch Transferleistungsbezieher bezogen werden. Damit sind kontinuierliche, sichere Einnahmen gewährleistet. Im Gegenzuge versuchen die kleineren Finanzinvestoren Ausgaben so gut es eben geht zu vermeiden, vorrangig im Bereich der Instandhaltung, aber auch bei Zahlungen an Energieversorger und Dienstleister. Auch diese Entwicklung nimmt deutlich zu.

Alles in allem konstatieren wir einen Trend, der durchaus in die Richtung geht, dass Wohnungen für Transferleistungsbezieher im Bereich der Mietobergrenzen in immer schlechterem Zustand  und mit teils erheblichem Nachbesserungsbedarf übergeben werden.

Wir bedauern allerdings sehr, dies nicht quantifizieren zu können. Wir bitten in diesem Zusammenhang zu bedenken, dass Mietervereine naturgemäß nur mit stressgeneigten Vertragsverhältnissen konfrontiert sind und ihnen für eine Bewertung das Korrektiv unproblematischer oder sogar gutlaufender Mietverhältnisse fehlt.”

Das Schreiben des Kieler Mietervereins vom 03.04.2012 findet sich zum Download hier

Entscheidung des SG / Tipp für Betroffene

Das Klageverfahren vor dem SG Schleswig endete mit einem Vergleich, in dem sich das Jobcenter Kiel verpflichtet hat, rund zwei Drittel der geltend gemachten Kosten der Anfangsrenovierung zu übernehmen. Bei einem Teil der Renovierungsarbeiten war nach Auffassung des Gerichts die Notwendigkeit der Anfangsrenovierung (Tapezieren und Streichen der Wände) nicht hinreichend glaubhaft gemacht worden. Es ist deswegen jedem Leistungsberechtigten dringend zu raten, den Zustand seiner Wohnung vor der Renovierung akribisch auf Fotos festzuhalten. Leider nämlich muss konstatiert werden, dass jedenfalls ein Teil der Richter weder den Versicherungen der Leistungsberechtigten selbst noch deren benannten Zeugen geneigt ist, sonderlich Glauben zu schenken.

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt, Holtenauer Straße 154, 24105 Kiel, Tel. 0431 / 88 88 58 7

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