Neuer Kieler Mietspiegel 2017 veröffentlicht
Veröffentlicht: 25. Juni 2017 Abgelegt unter: Mietrecht, Ratsversammlung Stadt Kiel, Stadt Kiel 2 Kommentare
Mit fast 8 Monaten Verspätung hat die Landeshauptstadt Kiel den Kieler Mietspiegel 2017 veröffentlicht, der am 20. Juni 2017 in Kraft getreten ist. Es handelt sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB, der ein wissenschaftlich abgesichertes und differenziertes Bild der aktuell in Kiel gezahlten durchschnittlichen Mieten liefert. Der Mietspiegel bildet damit eine repräsentative und rechtssichere Grundlage für die Mietpreisgestaltung. Ihm kommt insbesondere im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen eine herausragende Bedeutung zu.
Die neue Mietspiegelbroschüre, mit der jeder Mieter und Vermieter die sog. „ortsübliche Vergleichsmiete“ berechnen kann, findet sich hier: Kieler Mietspiegel 2017.
Die Stadt Kiel beabsichtigt, „in Kürze“ auf ihrer Hompage einen Online-Mietspiegelrechner zur Verfügung stellen. Durch ein einfaches Eingeben und Anklicken der Wohnungsmerkmale soll damit auf schnellem Wege die ortsübliche Vergleichsmiete für die jeweilige Wohnung ermittelt werden können.
In den Kommentaren habe ich für Interessierte die Presseerklärung der Stadt sowie das dazugehörige Ratsdokument eingestellt.
Die neuen Mietobergrenzen für Bezieher von Leistungen nach dem SGB II (ALG II) sowie Grundsicherung bzw. Hilfe zum Lebensunterhalt nach dem SGB XII sind hier derzeit noch nicht bekannt.
Rechtsanwalt Helge Hildebrandt
Sozialberatung Kiel 
Mietspiegel 2017: Kieler Mieten gestiegen
Vergleichsmiete genauer und nach mehr Gesichtspunkten berechenbar
Das Mietpreisniveau in Kiel ist weiter gestiegen. Dies zeigt der Mietspiegel 2017, über den die Ratsversammlung am 8. Juni beschließen wird.
Unter Berücksichtigung aller ausgewerteten Wohnungen ergibt sich im Jahr 2016 für eine frei finanzierte Wohnung eine durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete für Neuvertragsmieten von 7,37 Euro pro Quadratmeter und für Bestandsmieten von 5,79 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet im Vergleich zu 2014 einen Anstieg bei Neuvertragsmieten von 7,15 Euro pro Quadratmeter um 0,22 Euro beziehungsweise 3,1 Prozent und bei Bestandsmieten von 5,53 Euro pro Quadratmeter um 0,26 Euro beziehungsweise 4,6 Prozent.
Das städtische Amt für Wohnen und Grundsicherung hatte das GEWOS Institut für Stadt,- Regional- und Wohnforschung GmbH aus Hamburg mit der Neuerstellung des Kieler Mietspiegels beauftragt. Im Sinne des § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist auch der Kieler Mietspiegel 2017 ein qualifizierter Mietspiegel, der die Anforderungen der Wissenschaftlichkeit erfüllt. Der Mietspiegel wurde unter Mitwirkung von rund 740 Kieler Mieter-haushalten und einer großen Anzahl von Wohnungsunternehmen und Vermietern erarbeitet.
Für den Mietspiegel wurde dabei ein neues Auswertungsverfahren angewendet. Der Leitgedanke für die Umstellung von der Tabellenmethode auf die Regressionsmethode liegt in dem Wunsch nach einer stärkeren Differenzierung der mietpreisbildenden Faktoren Wohnfläche, Baualter, Ausstattung und Lage. Durch die Umstellung ergeben sich auch für den Anwender Änderungen in der Berechnungsmethodik der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Anhand des Mietspiegels Kiel 2017 kann die ortsübliche Vergleichsmiete für alle Wohnungen zwischen 25 und 120 Quadratmeter berechnet werden. Im Vergleich zum Mietspiegel Kiel 2014 wurde damit insbesondere der Wohnflächenbereich am oberen Ende ausgeweitet.
Durch die Unterteilung des Baualters in sieben Klassen orientiert sich die ortsübliche Vergleichsmiete stärker an den einzelnen Bauperioden, die für sehr unterschiedliche Qualitäten bei der Beschaffenheit stehen. So erhalten zum Beispiel sowohl gründerzeitliche Bauten mit Baujahr bis 1918 als auch nach 1994 fertig gestellte Gebäude Zuschläge.
Hinsichtlich der Ausstattung erweisen sich unterschiedlich gut ausgestattete Küchen und Bäder sowie energetische Merkmale als den Mietpreis bestimmende Faktoren. Letzteres hat bisher im Mietspiegel gefehlt. Im neuen Mietspiegel wird die Energetik eines Gebäudes beim Einhalten bestimmter Kennwertgrenzen mit einem Zuschlag honoriert. Dies gilt allerdings nur für ältere Gebäude, die vor 1995 erstellt wurden.
Weiterhin wird es, wie bisher, ein alphabetisch sortiertes Straßenverzeichnis geben, in dem die Wohnlage ausgewiesen wird.
Die einzelnen Schritte zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete werden in einer Mietspiegelbroschüre erläutert.
Zudem wird ein Online-Mietspiegelrechner auf der städtischen Homepage http://www.kiel.de zur Verfügung gestellt. Durch einfaches Eingeben und Anklicken der Wohnungsmerkmale, können Mieter und Vermieter damit auf schnellem Wege die ortsübliche Vergleichsmiete für ihre Wohnung ermitteln.
Pressemeldung 388/30. Mai 2017/Br-ang
https://www.kiel.de/de/politik_verwaltung/meldung.php?id=68881
Drucksache 0464/2017 (Auszug)
Betreff: Mietspiegel 2017
Antrag:
Die Ratsversammlung erkennt den nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel 2017 für Kiel als qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) an.
Begründung:
Hintergrund:
Nach dem BGB sollen Gemeinden einen Mietspiegel erstellen. Dieser gibt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, welche aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden. Er liefert ein Abbild des Wohnungsmarktes und ist kein Instrument zu dessen Steuerung. Grundsätzlich findet der Mietspiegel bei Mietanpassungen in Bestandsmietverträgen Anwendung. Er gilt aber auch bei Neuvermietungen von Wohnungen. Seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse am 01.12.2015 dürfen die Mieten bei Neuvermietungen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn sie erstmals vor dem 01.10.2014 bezogen wurden. Die Mietpreisbremse gilt bis 30.11.2020.
Die Landeshauptstadt Kiel erstellt regelmäßig seit 1992 einen Mietspiegel, dabei erfolgt im zweijährigen Wechsel eine Neuerstellung bzw. eine Fortschreibung. Die Verwaltung hat den Ausschuss für Soziales, Wohnen und Gesundheit am 26.11.2015 über die aktuelle Neuerstellung informiert (Drs. 0904/2015). Es gibt zwei anerkannte Methoden der Mietspiegelerstellung, die des Tabellen- und des Regressionsmietspiegels. Mit der Erstellung eines Regressionsmietspiegels, für welchen das wirtschaftlichere Angebot abgegeben wurde, wurde GEWOS -Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH- aus Hamburg beauftragt (Drs. 0368/2016). Die Erstellung dauerte länger als bei vorherigen Mietspiegeln. Dies ist insbesondere durch eine geringe Beteiligung von insgesamt 40.000 angeschriebenen Mieterinnen und Mietern und einer damit verbundenen längeren Erhebungsphase bedingt.
Im Sinne des § 558 c Abs.1 BGB sind Mietspiegel von der Gemeinde oder von jeweils einem Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter anzuerkennen. Im Arbeitskreis Mietspiegel, welcher sich aus Verwaltung sowie Vertreterinnen und Vertretern der Vermieterverbände und des Kieler Mietervereins zusammensetzt, wurde der Mietspiegel am 15.05.2017 der vorgenannten Regelung entsprechend anerkannt.
Bei bisherigen Mietspiegelerstellungen gab es zudem einen anerkennenden Beschluss der Ratsversammlung.
Allgemeines:
Dem Arbeitskreis Mietspiegel war aufgrund der geltenden Mietpreisbremse an einem differenzierteren Mietspiegel im Vergleich zu den vorherigen gelegen. Dies wird durch die Erstellung eines Regressionsmietspiegels gewährleistet, da aufgrund der Auswertungsmethodik mehr Merkmale als beim Tabellenmietspiegel berücksichtigt werden können. So ergibt sich für den Mietspiegel 2017 eine stärkere Differenzierung bei der Wohnungsgröße, den Baualtersklassen und der Lage. Zusätzlich zu der bestehenden Wohnlageneinstufung, einfach und normal bis gut, wurde die Lage auf Stadtteilebene untersucht. Durch Kopplung dieser beiden Kriterien konnten insgesamt 3 unterschiedliche Wohnlagenzonen identifiziert werden. Die energetische Beschaffenheit hat erstmalig nachweisliche Auswirkungen auf die Miethöhe. Der Regressionsmietspiegel bietet zudem den Vorteil, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für jede Wohnung in Kiel in der Größe von 25 bis nunmehr 120 m² errechnet werden kann. Dies leistet der aktuelle Tabellenmietspiegel nicht, der z.B. Leerfelder aufweist. Für kleinere bzw. größere Wohnungen lag keine ausreichende Datenmenge vor bzw. lassen sich aus dieser keine objektiven Aussagen treffen.
Die jeweiligen Werte des Mietspiegels sind das Ergebnis der Auswertungen von 1.736 Datensätzen (1.001 von Vermieterinnen und Vermietern sowie 735 Datensätze von Mieterinnen und Mietern). Damit werden mindestens 2,1 % des mietspiegelrelevanten Wohnungsmarktes abgedeckt. Nach den „Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln“ des Bundesministeriums für Bau-, Stadt- und Raumforschung wird mindestens 1% empfohlen.
Der Mietspiegel stellt auf die Nettokaltmieten ab. Die Betriebskosten wurden zusätzlich erfasst. Sie betragen 1,91 €/m² (Mietspiegel 2014: 1,97 €/m²).
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete:
Die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet sich in 5 Schritten:
(…)
Die Basis-Nettomiete und die Zu- und Abschläge sind in den Tabellen der Anlage 1 dargestellt. Die Basistabelle bildet die Quadratmetermiete unter Berücksichtigung der Wohnungsgröße ab. Prozentuale Zu- und/oder Abschläge werden für weitere Wohnwertmerkmale erhoben, bei denen die Datenauswertung nachweisliche Auswirkungen auf die Miethöhe ergeben hat.
In der Anlage 2 sind Mustermietbeispiele mit ortsüblichen Vergleichsmieten, wie sie sich nach dem Mietspiegel 2017 ergeben, aufgeführt.
Durch die Mietspiegelwerte können nicht alle Mietunterschiede zwischen den Mietverhältnissen erklärt werden. Deshalb sollen im Mietspiegel Spannen ausgewiesen werden. Anhand der erhobenen Daten betragen diese +/- 15 %. Die nach dem Schema ermittelte Miete kann daher um bis zu +/- 15 % erhöht bzw. gemindert werden, sofern zusätzliche wertsteigernde bzw. wertmindernde Wohnwertmerkmale vorliegen.
In die Erstellung des Mietspiegels fließen Mietwerte, die sowohl bei Neuverträgen als auch bei Mietanpassungen im Bestand vereinbart wurden. Für Neuvertrags- und Bestandsmieten weist der Wohnungsmarkt erfahrungsgemäß unterschiedliche Miethöhen aus. Die bei Neuverträgen vereinbarten Mieten sind in der Regel höher als jene bei Bestandsmietverträgen. Dies bestätigt die Datenauswertung zum Mietspiegel 2017. Danach beträgt die durchschnittliche Neuvertragsmiete 7,08 €/m², die durchschnittliche Bestandsmiete 5,69 €/m² (jeweils für den Zeitraum 01.07.2012- 31.07.2016). Die Differenz beläuft sich somit auf 1,39 €/m². Die Mietwerte in der Basistabelle sind durch beide Vertragsarten bedingt, da die ortsübliche Vergleichsmiete in einem Mietspiegel nicht gesondert nach Neuvertrags- und Bestandsmieten auszuweisen ist. Grundsätzlich ist anzumerken, dass ein Durchschnittswert Tendenzen bei der Mietentwicklung aufzeigen kann. Für das einzelne Mietverhältnis ist er aber nicht aussagekräftig, da dieses durch individuelle Wohnwertmerkmale mit diesbezüglichen Zu- und Abschlägen bei der Miete geprägt ist.
Bei den vorherigen Mietspiegeln erfolgte keine Auswertung zu Neuvertrags- und Bestandsmieten. Aufgrund der unterschiedlichen Erstellungsmethodik ist die direkte Vergleichbarkeit der Mietwerte auf einzelne Wohnungen bezogen schwierig, da die mietpreisbildenden Faktoren in den Mietspiegeln 2014 (sowie vorherige) und 2017 sehr unterschiedlich ermittelt wurden.
Weiteres Verfahren:
Der Mietspiegel wird als Broschüre gegen eine Schutzgebühr herausgegeben werden.
Zudem wird er auf der städtischen Internetseite eingestellt und zusätzlich als Download angeboten werden. Darüber hinaus wird es einen Mietspiegelrechner zur einfacheren Anwendung des Mietspiegels geben.
Gerwin Stöcken
Stadtrat