Betriebskostenberechnung: Schleswig-holsteinische Sozialgerichte weichen von der Rechtsprechung des BSG ab!

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Bei der Bestimmung der Mietobergrenzen weichen die Kammern an den Sozialgerichten Kiel und Schleswig sowie das Schleswig-Holsteinische Landessozialgericht bei der Berechnung der maximal angemessenen Betriebskosten von der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts ab. Dies hat die 34. Kammer am SG Kiel (wohl) erstmalig explizit in einer Entscheidung vom 28.12.2011 (S 34 AS 334/10) bestätigt.

BSG: Durchschnittliche Betriebskosten nach örtlichen Übersichten

Bereits mit Urteil vom 19.10.2010 (B 14 AS 50/10 R) hatte das BSG unter Rz. 34 ausgeführt: „Eine Umlagevereinbarung bei der Miete über Wohnraum muss die in § 556 Abs 1 und 2 BGB iVm der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufhebung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen (BetrKV; vom 25.11.2003, BGBl I 2346) normierten Vorgaben beachten. Wegen der abstrakt angemessenen Kosten iS des § 22 Abs 1 SGB II sind die dort genannten Betriebskosten maßgebend. Auch insoweit erscheint es zulässig, zur Erstellung eines Konzepts auf bereits vorliegende Daten aus Betriebskostenübersichten zurückzugreifen, im Ausgangspunkt allerdings auf örtliche Übersichten und insoweit auf die sich daraus ergebenden Durchschnittswerte. Insbesondere bei Ver- und Entsorgungsdienstleistungen ergeben sich regional deutliche Unterschiede, auf die Rücksicht genommen werden muss. Eine weitergehende Gewichtung scheint dagegen nicht notwendig, da nicht erkennbar ist, welche zuverlässigen (weitergehenden) Aussagen sich hieraus ableiten lassen sollten. Neben den (nichtamtlichen) Übersichten in Mietspiegeln kommen auch Übersichten der örtlichen Interessenverbände in Betracht, die an der Anerkennung des Mietspiegels beteiligt waren. Soweit die örtlich erfassten Werte nicht aktuell sind, liegt es nahe, vom Träger der Grundsicherung entsprechende Rückfragen bei den örtlichen Interessenverbänden durchführen zu lassen bzw die Werte an die allgemeine Preisentwicklung anzupassen.“

In einer aktuellen Entscheidung vom 20.12.2011 zum Aktenzeichen B 4 AS 19/11 R hat das BSG seine Rechtsauffassung noch einmal bestätigt und ausgeführt (Terminbericht Nr. 68/11 zur Terminvorschau Nr. 68/11, zu 4) a.E.): „Zur Ermittlung der abstrakt angemessenen Unterkunftskosten sind neben der Nettokaltmiete die „kalten Betriebskosten“, allerdings unter Rückgriff auf lokale Übersichten, einzubeziehen.“

Die durchschnittlichen Betriebskosten betrugen in Kiel nach Erhebung des Kieler Mietervereins im Jahre 2010 1,66 €/qm (Tabelle „Betriebskosten Kiel„).

SG Kiel und Schleswig sowie Schleswig-Holsteinisches LSG: Unteres Drittel

Demgegenüber verweisen das SG Kiel und das SG Schleswig sowie das Schleswig-Holsteinische Landessozialgericht (zuletzt L 11 AS 123/09, Seite 26, 27) in ständiger Rechtsprechung „unter konsequenter Fortsetzung“ ihres Berechnungsansatzes zur Nettokaltmiete auch hinsichtlich der maximal anerkennungsfähigen Betriebskosten auf das untere Drittel (auf der Grundlage des Mietspiegels 2010: 1,24 €/qm).

Während sowohl das Schleswig-Holsteinische LSG (a.a.O.) als auch die Sozialgerichte Kiel und Schleswig (aktuell etwa SG Schleswig, Urteil  vom 09.11.2011, Az. S 3 AS 982/08) unter beträchtlichen intellektuellen Verrenkungen zu begründen versuchen, warum sie mit ihren Judikaten nicht von der Rechtsprechung des BSG abweichen würden, hat nun – soweit hier ersichtlich erstmals – die 34. Kammer am SG Kiel in ihrem Gerichtsbescheid vom 28.12.2011, S 34 AS 334/10, Seite 14 redlich eingeräumt, dass das Gericht mit seiner Entscheidung von der Rechtsprechung des BSG abweicht und deswegen die Berufung gegen seinen Gerichtsbescheid zugelassen.

Rechtsprechung schleswig-holsteinischer Sozialgerichte hat nie überzeugt

Die Berechnung der angemessenen Betriebskosten – ein Drittel der Differenz zwischen den durchschnittlichen Nebenkosten unter Berücksichtigung aller denkbaren Nebenkostenarten und den in jedem Mietverhältnis anfallenden Nebenkosten – vermochte noch nie zu überzeugen. Denn anders als bei der Bestimmung des Nettokaltmietzinses, der sich an Wohnraum mit einfachem und im unteren Segment liegenden Ausstattungsgrad orientieren soll, zeichnet sich einfach ausgestatteter Wohnraum nicht zwangsläufig durch geringere Betriebskosten aus. So ist nicht ersichtlich, warum Kosten für „Straßen-/ Gehwegreinigung“, „Hausreinigung“, „Gartenpflege“, „Schornsteinreinigung“, „Hauswart“, „Gemeinschaftsantenne/Kabelanschluss“, „Wartung der Heizungsanlage“, „Wartung der Warmwassergeräte“ und „Aufzug“ (vgl. Kieler Mietspiegel 2010, Seite 6) nur in Wohnraum des unteren Marktsegmentes entstehen sollen. Vielmehr ist die Entstehung dieser Kosten eher dem Zufall geschuldet. Ob ein Hauswart gewisse Arbeiten übernimmt oder nicht, entscheidet sich regelmäßig nach den Vorlieben des Eigentümers sowie danach, ob sich ein zuverlässiger Mieter finden lässt, der bereit ist, diese Aufgaben zu übernehmen. Eine Gemeinschaftsantenne oder ein Kabelanschluss ist heute nicht mehr Merkmal einer guten Ausstattung einer Wohnung, sondern dürfte eher von der Größe des Wohnkomplexes abhängen. Ob Kosten für die Wartung einer Heizungsanlage bzw. für die Schornsteinreinigung anfallen, hängt allein von der Existenz einer Heizungsanlage ab. Nur bei einem Fernwärmeanschluss dürften die Kosten nicht entstehen. Dass die Nichtversorgung einer Immobilie mit Fernwärme zu einem höheren Wohnkomfort führt, kann indes ernstlich nicht behauptet werden. Kosten für die Wartung von Warmwassergeräten dürften sogar eher im unteren Marktsegment bei Wohnraum ohne zentrale Warmwasseraufbereitung (Gas- bzw. Stromboiler) anfallen. Kosten für einen Aufzug entstehen bei hohen Gebäuden. Dass Gebäude – nur weil sie hoch sind – auch im hohen Marktsegment liegen, lässt sich mit Fug ebenfalls nicht sagen. Gerade die Plattenbausiedlungen der 60iger und 70iger Jahre – allesamt (ehemals) kostenangemessene Sozialwohnungen – verfügen über betriebskostenintensive Aufzüge und aufgrund der meist großzügigen Außenanlagen gibt es Firmen, die die Schneereinigung und Pflege der Grünanlagen übernommen haben. Dieser Wohnraum, der gerade für sozial schwache Mieter gedacht war, würde mit einer Anerkennung von Betriebskosten in Höhe von 1,24 €/qm für Bezieher von Grundsicherungsleistungen nicht mehr anmietbar sein. Das kann nicht wahr sein.

Weiterführende Infos auf dieser Seite:

BSG: Berechnung der Kieler Mietobergrenzen rechtswidrig

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt