Auf der Suche nach den durchschnittlichen Kieler Betriebskosten, Teil 3

Dr. Klaus-Uwe Gerhardt / pixelio.de

(c) Dr. Klaus-Uwe Gerhardt / pixelio.de

In ihrem „Methodenbericht“ zum Kieler Mietspiegel 2012 weist das seit einigen Jahren mit der Erstellung des qualifizierten Kieler Mietspiegels beauftragte Institut F+B darauf hin, dass nicht alle nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten in jedem Gebäude anfallen und deswegen die Summe aller einzelnen durchschnittlichen Betriebskostenpositionen von 1,91 €/qm nicht den tatsächlichen durchschnittlichen Kieler Betriebskosten entspricht, die F+B für einfache Wohnungen bis 45 qm in Kiel mit 1,48 €/qm (arithmetisches Mittel) errechnet. Bildet der Wert von 1,48 €/qm möglicherweise „die Wirklichkeit“, also die Gegebenheiten auf dem Kieler Mietwohnungsmarkt, ausreichend ab? Einige kritische Fragen drängen sich auf:

Nicht alle Betriebskosten finden sich in Betriebskostenabrechnungen

Nach eigenen Angaben von F+B wurden zur Erstellung des Betriebskostenspiegels 2012 „auch die Daten der Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2010 und 2011 bei den Mietern und Vermieter erhoben“ („Methodenbericht“ Seite 22). In den Betriebskostenabrechnungen finden sich indessen nur diejenigen Betriebskosten, die vom Vermieter gegenüber seinem Mieter abgerechnet werden, nicht jedoch die Betriebskosten, die – wie in Kiel bei Frisch- und Abwasser (ca. 0,45 €/qm) oder den Kosten der dezentralen Warmwasseraufbereitung nicht selten der Fall – direkt von den Versorgungsunternehmen gegenüber den Mieter abgerechnet werden (mehr hier). Diese Kosten haben – jedenfalls schreibt F+B das so – offenkundig im Kieler Betriebskostenspiegel 2012 keine Berücksichtigung gefunden. Damit wären die Berechnungen wenig aussagekräftig.

Nicht alle nach BetrKV umlagefähigen Betriebskosten berücksichtigt

Entgegen der Aussage im Methodenbericht Seite 23 wurden von F+B offenbar auch nicht alle nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten erhoben und ausgewertet. So finden sich in der Tabelle von F+B etwa nicht die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege (§ 2 Nr. 16 BetrKV) sowie auch keine Angaben zu den „sonstigen Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV), worunter etwa die Kosten der Wartung von Rauchmeldern, die in allen Wohnungen anfallen (vgl. § 49 Abs. 4 Satz 4 LBO: Regelmäßig übernimmt der Eigentümer die Wartung und legt diese Kosten sodann auf den Mieter um; zur Zulässigkeit der Umlage als Betriebskosten LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011, 1 S 171/11), zu subsumieren wären.

Grundlagendaten

Letztlich hat F+B bisher auch lediglich eine Zahl mitgeteilt, die sich nicht weiter überprüfen lässt. Ob dies ausreichend ist und nicht jedenfalls die Grundlagendaten (zu diesem Erfordernis etwa BSG Urteil vom 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, BSG, Urteil vom 13.04.2011, B 14 AS 85/09 R)  vorzulegen sind, ist zumindest eine Überlegung wert.

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Rechtsanwalt Helge Hildebrandt

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