Auf der Suche nach den durchschnittlichen Kieler Betriebskosten, Teil 2

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Die Höhe der nach § 22 SGB II und § 35 SGB XII maximal zu übernehmenden Mieten (Mietobergrenzen) bestimmen sich in Kiel nach den durchschnittlichen Nettokaltmieten im Marktsegment der einfach ausgestatteten Wohnungen (unteres Drittel, dazu Schleswig-Holsteinisches LSG, Urteil vom 06.12.2011,  L 11 AS 97/10, Kurzbesprechung hier) zuzüglich kalter Betriebskosten in „angemessener“ Höhe.

BSG: Betriebskostenspiegel

Nach der Rechtsprechung des BSG (etwa Urteil vom 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rz. 27 – zum Kieler Mietspiegel) ist es zulässig, dort, wo statistische Daten zur Bestimmung „angemessener“ Betriebskosten gerade im unteren Wohnsegment nicht vorliegen, auf bereits vorliegende Daten aus örtlichen Betriebskostenspiegeln und dabei auf die sich daraus ergebenden Durchschnittswerte zurückzugreifen. Für die Landeshauptstadt Kiel werden beginnend ab dem Jahre 1992 alle zwei Jahre qualifizierte Mietspiegel im Sinne von 558d BGB erstellt, welche auch einen Betriebskostenspiegel enthalten. Die Betriebskostenspiegel weisen seit 2006 folgende durchschnittliche Betriebskosten aus:

Mietspiegel 2006: 1,93 €/qm
Mietspiegel 2008: 1,89 €/qm
Mietspiegel 2010: 1,77 €/qm
Mietspiegel 2012: 1,91 €/qm

Schleswig-Holsteinisches LSG: Unteres Drittel

Diese durchschnittlichen Betriebskosten, welche eine Mehrheit der Kammern am SG Kiel ihren Mietobergrenzenberechnungen zutreffend zugrunde legt, weichen deutlich von den Berechnungen des Schleswig-Holsteinischen LSG ab, welches auf der Grundlage etwa des Betriebskostenspiegels 2006 zu einem Wert von 1,37 €/qm gelangt (SH LSG a.a.O.). Obgleich dass BSG dem Schleswig-Holsteinischen LSG bescheinigt hat, mit seiner Rechtsprechung habe „das LSG die Maßstäbe zur Bestimmung der abstrakt angemessenen kalten Betriebskosten verkannt“ (BSG, Urteil vom 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rz. 26), beabsichtigt das Schleswig-Holsteinische LSG, an seiner unzutreffenden Rechtsprechung mit ausgetauschter Begründung festzuhalten (mehr hier).

Ausgangspunkt des Schleswig-Holsteinischen LSG wie auch einiger verbliebener Kammern am SG Schleswig ist nach wie vor die – freilich verfehlte – Annahme, bei Wohnungen im untereren Marktsegment seien notwendig auch die Betriebskosten geringer. Bereits das BSG (a.a.O. Rz. 28) hat zutreffend darauf hingewiesen, dass „gerade bei größeren Wohnanlagen, die in Großstädten auch den Wohnungsmarkt im unteren Marktsegment zumindest mitprägen, (…) typischerweise sämtliche Kosten nach § 556 Bürgerliches Gesetzbuch“ anfallen.

Tatsächliche Durchschnittswerte der KWG

Dies belegen auch die konkreten, von mir bei einem großen Kieler Vermieter ermittelten Zahlen: Unter der KWG werden rund 9.400 Wohnungen verwaltet. Die KWG hat auch heute noch überdurchschnittlich viele Mieter, die im Grundsicherungsbezug leben (1999 rund 50 % , vgl. die Pressemitteilung des Kieler Mietvereins vom 30.06.1999) und stellt damit genau jenen Wohnraum zur Verfügung, auf den das Schleswig-Holsteinische LSG zur Berechnung der durchschnittlichen Betriebskosten gerade im unteren Wohnsegment abstellen möchte. Für ihren gesamten Wohnungsbestand hat die KWG folgende durchschnittliche Betriebskosten ermittelt:

2008: 1,79 €/qm
2010: 1,78 €/qm

Dabei ist zur berücksichtigen, dass gerade im KWG-Bestand bei vielen Wohnungen Frisch- und Abwasserkosten von den Mietern über separate Versorgungsverträge direkt mit den Stadtwerken Kiel AG abgerechnet werden, die mit weiteren rund 0,45 €/qm in die Berechnung der durchschnittlichen Betriebskosten einzustellen sind (vgl. Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 170 vom 29.04.2011: 440,99 € / 12 Monate / 80 Quadratmeter = 0,4593 €/qm).

Fazit

Die tatsächlichen durchschnittlichen Betriebskosten von rund 9.400 Kieler Wohnungen im unteren Marktsegment belegen, dass die Betriebskosten bei einfachen, den grundlegenden Bedürfnissen entsprechenden Wohnungen nicht geringer, sondern – unter Berücksichtigung der Wasserkosten – sogar über den durchschnittlichen Betriebskosten in Kiel liegen. Dies ist auch nicht weiter verwunderlich, denn gerade die Wohnungen, die in den 70iger Jahren als Sozialwohnungen errichtet wurden, verfügen häufig über pflege- und damit kostenintensive Außenanlagen, Aufzüge und aufgrund ihrer Größe Hausmeistereien. Diese Kosten werden von der Vermieterseite als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Es bleibt zu hoffen, dass sich das Schleswig-Holsteinische LSG dieser im Grunde einfachen Erkenntnis nicht weiterhin verschließen wird.

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Rechtsanwalt Helge Hildebrandt