Kiel: Neues Konzept zur Berechnung der Kieler Mietobergrenzen

Wappen KielIn der Sitzung des Ausschusses für Soziales, Wohnen und Gesundheit am 28.11.2013 wird die Landeshauptstadt Kiel die Grundlagen ihres neuen Konzepts zur Berechnung der angemessenen Kosten der Unterkunft für Bezieher von Leistungen nach dem SGB II und SGB XII vorstellen (Drs. 982/2013, Anlage Erläuterung zur „Adamschen Formel“ und „Idealmodel“). Mit der konkreten Erarbeitung eines „schlüssigen Konzepts“ im Sinne des Rechtsprechung des BSG wurde die Firma F+B Forschung und Beratung mit Sitz in Hamburg beauftragt, die allerdings – anders, als in der Geschäftlichen Mitteilung nachzulesen – nicht nur die Kieler Mietspiegel 2010 und 2012, sondern auch den Kieler Mietspiegel 2008 erstellt hat.

Vom 6. Senat des Schleswig-Holsteinischen Landessozialgerichts war in der mündlichen Verhandlung vom 04.07.2013 vor allem beanstandet worden, dass die Feldbesetzungszahlen des Kieler Mietspiegels keine Rückschlüsse auf das tatsächliche Verhältnis von Wohnraum der jeweiligen Lage, Größe, Baualter und Ausstattung zulassen. Kritisiert wurde – wie zuvor schon vom BSG in seinem Urteil vom 22.08.2012 zu den Kieler Mietobergrenzen (B 14 AS 13/12 R) – zudem die Berechnung der maximal anzuerkennenden kalten Betriebskosten durch die Stadt Kiel.

Zukünftig soll die Feldbelegung der einzelnen Mietspiegelfelder durch Gewichtungsfaktoren ersetzt werden, welche aus einer Auswertung der Mietwohnungs-Grundgesamtheit von 82.100 Mietwohnungen in Kiel gewonnen werden sollen. Damit versucht die Stadt, die Vorgaben des Schleswig-Holsteinischen Landessozialgerichts umzusetzen. Ob es allerdings eine methodisch überzeugende Lösung ist, zur Berechnung von Netto-Mietobergrenzen die Spannenwerte von Wohnraum einer repräsentativen Stichprobe (Mietspiegel 2012: 2006 Wohnungen), der innerhalb der letzten vier Jahr neu vermietet bzw. bei dem die Miete erhöht wurde, nach Faktoren zu gewichten, die aus einer Mietwohnungsgrundgesamtheit aller am Markt vorhanden 82.100 Wohnungen gezogen wurden, darf bezweifelt werden, da hier zwei vollkommen unterschiedliche Größen in ein Verhältnis gesetzt werden.

Uneingeschränkt zu begrüßen ist, dass die Stadt das „Idealmodell“ verwirft, welches der ehemalige 11. Senat am Schleswig-Holsteinischen Landessozialgericht wohl hauptsächlich deswegen entwickelt hat, um der von der ersten Instanz favorisierten Berechnung nach der Adamschen Formel ein eigenes Modell entgegensetzen zu können. Ideal war an diesem Konzept allerdings nur dessen Name.

Zustimmung verdient auch der Ansatz zur Bestimmung der kalten Betriebskosten, mit dem der zuerst von Seiten der Anwaltschaft (mehr hier m.w.N.) und später auch dem SG Kiel sowie letztlich auch dem BSG (B 14 AS 13/12 R) geäußerten Kritik an der bisherigen Berechnung nach dem unteren Drittel nunmehr Rechnung getragen wird.

Zur Fragestellung der tatsächlichen Verfügbarkeit von Wohnraum innerhalb der abstrakten Angemessenheitsgrenzen hat der für den Regelungsbereich SGB II ehemals zuständige 11. Senat am Schleswig-Holsteinischen Landessozialgericht die Auffassung vertreten, zum Nachweis einer konkreten Unterkunftsalternative („konkrete Angemessenheit“) durch die Jobcenter sei es hinreichend, wenn zu Beginn des ersten Monats der Kostenabsenkung Wohnraum in „ausreichender Zahl“ vorhanden sei, wobei der 11. Senat ohne erkennbare Begründung 10 innerhalb der jeweiligen Mietobergrenze anzumietende Wohnungen für ausreichend erachtet hat (Urteil vom 11.04.2011, L 11 AS 123/09 und L 11 AS 126/09).  Später stellte der 11. Senat (Urteil vom 6. Dezember 2011, L 11 AS 97/10) die Rechtmäßigkeitsvoraussetzung der  „tatsächlichen Verfügbarkeit“ von kostenangemessenem Ersatzwohnraum mangels in Deutschland herrschender „allgemeiner Wohnungsnot“ infrage und erwog, auf dieses Merkmal ganz zu verzichten. Vor dem Hintergrund dieser rational kaum mehr nachvollziehbaren Rechtsprechung ist der Ansatz der Stadt, durch eine fortwährende Wohnungsmarktbeobachtung sicherzustellen, dass Wohnraum innerhalb der städtischen Angemessenheitsgrenzen anmietbar ist, der weitaus vernünftigere Weg. Allerdings ist in diesem Zusammenhang von der Stadt auch zu fordern, dass sie – wie es auch der Kreis Plön getan hat – die Anzahl der Leistungsbezieher benennt, die derzeit – gegebenenfalls notgedrungen – in einer zu teuren Wohnung wohnen und aus ihren Regelsätzen zu ihrer Miete hinzuzahlen müssen. Nur wenn diese Zahlen bekannt sind, lässt sich sagen, ob in Kiel tatsächlich genügend Wohnraum innerhalb der Mietobergrenzen für alle Bezieher von Transferleistungen verfügbar ist.

Das von der Stadt Kiel avisierte Verfahren, das neue Konzept zur Berechnung der Kieler Mietobergrenzen vor einer Beschlussfassung durch die Ratsversammlung erst dem Schleswig-Holsteinischen Landessozialgericht vorzulegen, ist richtig (mehr hier), genauso wie der Verzicht auf den Erlass einer Satzung nach § 22 a SGB II (dazu grundsätzlich hier), welche die materielle Frage nach der zutreffenden Bestimmung der angemessenen Höhe der Kieler Mietobergrenzen nicht beantwortet, dafür aber zahlreiche neue rechtliche Fragen aufgeworfen hätte.

Rechtsanwalt Helge Hildebrandt, Holtenauer Straße 154, 24105 Kiel, Tel. 0431 / 88 88 58 7

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13 Kommentare on “Kiel: Neues Konzept zur Berechnung der Kieler Mietobergrenzen”

  1. Hei – aus Plön kam vorgestern die telefonische Aussage, unsere vorher anerkannten Mietkosten seien nun nicht höher anzusetzen, denn die neuen Eigentümer hier auf der Ecke haben ja begonnen, überall Mieterhöhungen bei der Kaltmiete zu fordern, sondern niedriger, da sie sagen, unsere kalten Betriebskosten seien zu hoch.
    Wir sollten hier sparen, was gar nicht möglich wäre, denn sogar die Wasserkosten werden hier ja pauschal abgerechnet und alle anderen Betriebskosten sowieso.
    Diese Wohnungen sind uralt und die Betriebskosen deshalb sicherlich ziemlich hoch, was auch beim Schauen in der Umgebung nach anderen freien Wohnungen, die in der Kaltmiete niedring sind, gar nicht anders ist.
    Was daraus wird, keine Ahnung.
    Das Schreiben an uns .. ich hatte nachgefragt, weil ich der Mieterhöhung ja bis Ende November hätte zustimmen sollen, was ich unter diesen Umständen einfach nicht tun werde .. habe den Vermieter auch angerufen und gesagt, ich muss mich erstmal schlau machen … soll am Freitag raus gegangen sein, ist aber bis dato hier nicht eingegangen.
    Ich bin gespannt, was da drin steht.
    Die Sitzung beim Kreis Plön hat ergeben, dass seit 2008 die Mietkosten überall gestiegen seien .. das habe ich gefunden.
    Es steht dabei, dass irgendwelche Folien auch genaue Zahlen ausweise sollen und im Kreis Plön nun 4 statt bisher 2 Zonen eingerichtet werden sollen.
    Auf der Homepage des Jobcenters stehen noch die alten Zahlen, nichts Neues, woran man sich als ALG-II-Empfänger nun orientieren könnte.

    Also sie versuchen sich in unseren Augen jetzt so rauszuwinden .. dabei sind diese Wohnungen hier ohnehin das billigste, was es hier in der Gegend überhaupt gibt.

    LG
    Renate

  2. Björn Nickels sagt:

    Hallo Helge, hallo LeserInnen,

    da ich die Geschäftliche Mitteilung der Landeshauptstadt Kiel und deine (Helge Hildebrandt) Einschätzung hierzu mindestens 2-3 mal in Ruhe durchlesen muss, bevor ich etwas dazu
    sagen bzw. schreiben kann, zitiere ich einen gerade erschienenen Artikel vom Westdeutschen Rundfunk (WDR); betrifft jedoch die Stadt Essen. Dort geht es auch ähnlich wie in Kiel u.a. um die Betriebskosten.

    Pauschale (kalte) Betriebskosten in Höhe von 1,94 € / qm urteilte das LSG NRW …

    Gruß

    Björn Nickels

    ——————————————————————————————————————-

    http://www1.wdr.de/themen/infokompakt/nachrichten/nrwkompakt/nrwkompakt22838.html

    Hartz IV-Urteil: Stadt Essen muss Mietzuschüsse neu berechnen: (18.50 Uhr)

    Die Stadt Essen hat nach Ansicht des Landessozialgericht bei der Berechnung seiner Mietobergrenzen für Hartz-IV-Empfänger falsch gerechnet. Das hat das Gericht am Donnerstag (28.11.2013) in einer Entscheidung festgestellt. Die Mietobergrenze ist entscheidend für den Zuschuss, den die Stadt den Hartz-IV-Empfängern für eine Wohnung zahlt.

    Bislang hatte die Stadt eine Nettokaltmiete von 4,61 Euro pro Quadratmeter und zusätzlich die tatsächlichen Betriebskosten übernommen. Meist habe die Stadt

    unter 1,30 Euro pro Quadratmeter bezahlt.

    Das Gericht verpflichtet die Stadt nun,

    pauschale Betriebskosten von 1,94 Euro pro Quadratmeter

    in die Berechnung der Mietobergrenze einzubeziehen.

    Die Stadt Essen prüft nun, ob sie eine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundessozialgericht einreicht. Das Rechtsamt prüfe derzeit zudem die Möglichkeit, einen eigenen Betriebskostenspiegel für Essen zu erstellen. Welche Kosten durch das Urteil für die Stadt entstehen, sei noch nicht zu beziffern.

  3. @ Björn Nickels … gut zu lesen … 1,94 €/qm läge in unserem Fall sogar über den kalten Nebenkosten pro m², die wir bezahlen, sogar recht weit darüber … der Kreis Plön will nur was mit etwas über 90 Cent anerkennen, was wiederum weit darunter liegt.

    Sie schreiben aber, dass sie noch am Überprüfen seien, noch nicht direkt, dass und wenn, ab wann sie das dann nicht bezahlen würden.

    LG
    Renate

    • Achtung: Betriebskosten variierten von Bundesland zu Bundesland und von Kommune zu Kommune. Für Plön interessiert nur, welche Betriebskosten in Plön als noch „angemessen“ gelten können. Da Mieter auf die Höhe der einzelnen Betriebskostenpositionen praktisch keinen Einfluss haben und das Gesetz (Betriebskostenverordnung) regelt, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, halte ich Nettokaltobergrenzen + Anerkennung der tatsächlichen Betriebskosten (mit Prüfungsvorbehalt bei unglaubwürdig hohen Betriebskosten) für rechtlich zutreffend. Der Mainstream an den Gerichten geht allerdings derzeit Richtung Bruttokaltobergrenzen (Begr.: erweiterte Produkttheorie), und da gewisse Mühlen bekanntlich in Generationsabschnitten mahlen, wird es wohl erst einmal weiter in diese Richtung gehen. Den Kommunen steht es freilich frei, dies anders zu regeln. Vorbildlich: Kreis Rendsburg-Eckernförde.

  4. Moin,
    da bleibt dann wohl nur zu hoffen, dass Plön vielleicht bei näherer Betrachtung … denen werden jetzt vermutlich ja hunderte dieser Anliegen vorliegen, da es hier auf der Ecke ja unzählige Menschen trifft, wenn nicht mehr … entweder zu dem Schluss kommt, die kalten Betriebskosten doch anzuerkennen oder aber, wenn das überzogene Kosten sein sollten, was man ja schlecht abschätzen kann als Mieter, dann mal genau sagt, was davon denn nicht realistisch wäre.

    LG
    Renate

  5. Björn Nickels sagt:

    Hallo Helge, hallo LeserInnen,

    Helge, du schreibst, dass der Kreis Rendsburg-Eckernförde vorbildlich ist in Bezug auf die
    Betriebskosten. Habe mal recherchiert, ich zitiere:

    —————————————————————————-

    http://www.jobcenter-rendsburg-eckernfoerde.de/fileadmin/dokumente/Formulare/Merkblatt_Umzug.pdf

    Seite 4:

    Die Betriebskosten sind grundsätzlich in tatsächlicher Höhe zusätzlich zu übernehmen,
    sofern diese angemessen sind. Den Maßstab für die Angemessenheit der Betriebskosten

    Fortsetzung Seite 5:

    bildet die Wohnungsgröße. Wird eine zu große Wohnung bezogen, werden die Betriebs-kosten auf die angemessene Wohnfläche heruntergerechnet.

    Zitatende!

    ——————————————————————————–

    Womit hat das denn zu tun, dass der Kreis Rendsburg-Eckernförde so vorbildlich ist.

    Ist dies, weil:

    – Prozentual dort nicht soviele Leistungsberechtigte (Bedürftige) leben?

    – Reichere Leute dort wohnen? (Irgendwie ist der Kreis Plön doch auch nicht ganz arm, oder?

    – Oder, oder ??

    ————————————————————————————

    Gruß

    Björn Nickels

  6. Eine zu große Wohnung haben wir auch nicht .. wir haben ja noch ein Büro, weil wir zu Hause als Werbetexter und Autoren arbeiten, das 19,2 m² groß ist und insgesamt für 2 Personen nur 64 m². Die beiden Privaträume sind nicht groß und dann gibt es nur noch Bad, Küche und Flur in dieser Wohnung, auch keinen Balkon. Die kalten Betriebskosten gehen bei uns nach m² und beziehen sich natürlich auch auf das Büro, das ja ein Zimmer in unserer 3-Zimmer-Wohnung ist.

    Bisher hieß es immer, das Büro könnten wir nicht extra absetzen, obwohl es in der Anlage EKS dafür ja eine Spalte gibt, weil unsere Miete ja voll anerkannt würde .. habe gerade die Endabrechnung für das zurück liegende Halbjahr fertig gemacht und da schon einmal darauf hingewiesen, dass uns sowieso genau genommen ja Einkommen immer zuerst vom Regelsatz abgezogen wird, obwohl dieses Büro doch eigentlich Betriebskosten sind, was ich bis dato nie habe nachvollziehen können … aber wenn nun auch noch nichtmal mehr die Miete übernommen würde, würde ich das jetzt wirklich nicht mehr einsehen, denn aufgrund unseres Jobs brauchen wir ja mehr Platz.

    Dass man heute in so vielen Berufen nicht viel verdient .. auch nicht als Werbetexter und Autor .. das sei nicht unsere Schuld, sondern eine generelle Hartz-IV-bedingte Entwicklung, was ja nicht heißt, wir würden nicht dennoch Vollzeit arbeiten.

    Aber das ist nun etwas sehr individuelles, mit dem wir beide Glück haben könnten, was allerdings die Masse der Menschen, die hier gerade die gleiche MIeterhöhung bekommen hat, nicht betrifft, denn die wenigsten davon werden Freiberufler mit ergänzenden ALG-II-Leistungen sein und können so ja nicht argumentieren.

    LG
    Renate

    • Würden für den beruflich genutzten Teil keine Unterkunftskosten geleistet und diese Kosten stattdessen als Betriebsausgaben anerkannt, stünden Sie sich schlechter: Die „Geschäftsmiete“ mindert nur den Gewinn, vom dem Ihnen ab dem ersten Euro über hundert Euro nur 20 % anrechnungsfrei verbleiben, während Sie so 100 % Unterkunftskosten auch für die „Büroräume“ bekommen. Mal ein Beispiel (weil das auch Steuerberater immer nicht sehen):

      Betriebseinnahmen: 500,- €
      Betriebsausgaben Büromiete: 100,- €
      Gewinn: 400,00 €
      Anrechnungsfrei: 160,- €
      ________________________
      ALG II:
      Regelsatz: 384,- €
      KdU: 200,- €
      Anrechenbares Einkommen: 240,- €
      ALG II Anspruch: 344,- €
      ________________________________
      ALG II + anrechungsfreies Einkommen: 504,- €
      =========================================
      Betriebseinnahmen: 500,- €
      Betriebsausgaben Büromiete: 0,- €
      Gewinn: 500,00 €
      Anrechnungsfrei: 180,- €
      ________________________
      ALG II:
      Regelsatz: 384,- €
      KdU: 300,- €
      Anrechenbares Einkommen: 320,- €
      ALG II Anspruch: 364,- €

      ALG II + anrechnungsfreies Einkommen: 544,- €

  7. Björn Nickels sagt:

    Hallo Helge, hallo LeserInnen,

    auch wenn, wie es in der Geschäftlichen Mitteilung (GM) der Landeshauptstadt Kiel steht
    ein erster Entwurf der Firma F + B bis Mitte November 2013 vorliegen soll und dieser
    mit allen Beteiligten abgestimmt werden soll, ist halt die Frage, wann die neuen Mietobergrenzen (MOG) gelten sollen. Die GM der Stadt Kiel soll am 16. Januar 2014 in der Ratsversammlung thematisiert werden. Ob dort schon die neuen MOG abgestimmt werden, ist fraglich. Und falls ja, gelten diese wohl erst ab Februar 2014?!

    Also heißt das m.E., dass diejenigen Leistungsberechtigten, die sich NICHT gerichtlich wehren, weiterhin einen Teil der Miete vom Regelsatz bezahlen müssen, oder?

    —————————————————————————————————-

    Ich zitiere, wie bereits schon in einem anderen Kommentar getätigt, nochmal aus dem Tätigkeitsbericht 2012 der Bürgerbeauftragten für soziale Angelegenheiten des Landes Schleswig-Holstein, hier Teile der Seite 64:

    http://www.landtag.ltsh.de/export/sites/landtagsh/beauftragte/bb/daten/bericht2012.pdf

    Seite 64 von 117:

    3.2 Kosten der Unterkunft im SGB II und SGB XII – Bestimmung der
    Angemessenheitsgrenze unter Anwendung des „schlüssigen
    Konzepts“

    (Anmerkung Verfasser dieses Kommentars: Hier steht zwar nicht extra „Stadt Kiel“; es ist
    jedoch nicht ausgeschlossen, dass dies auch für Kiel gilt. Ende der Anmerkung).

    Viele Bürgerinnen und Bürger, die verzweifelt nach Wohnraum suchten, gaben an, keinen nach den Richtlinien ihrer Kreise bzw. kreisfreien Städte angemessenen Wohnraum zu finden und stritten mit den Behörden darüber, ob angemessener Wohnraum überhaupt auf dem Wohnungsmarkt verfügbar war. Diejenigen, die

    sich scheuten,

    den Kampf mit den Behörden

    vor die Gerichte zu tragen,

    gerieten in

    finanzielle Not,

    wenn nach sechs Monaten die volle Miete durch das Jobcenter nicht mehr übernommen wurde und sie den ungedeckten Rest selbst finanzieren mussten.

    ————————————————————————————————–

    Dies kann ich nur bestätigen. Aus zahlreichen Gesprächen mit befreundeten Leistungs-berechtigten weiß ich auch, dass viele den Kampf mit den Behörden nicht vor die Gerichte tragen, und so eine „Hungerexistenz“ führen (die Schlange vor den „Tafeln“ werden immer länger, auch in Kiel).

    Auch wenn alle Beteiligten mit Hochdruck an den neuen MOG´s arbeiten, muss sich jedefrau und jedermann natürlich fragen, ob er/sie einen Überprüfungsantrag stellt, um
    die eigene Ihnen zustehende Mietzahlung notfalls per Gericht einzuklagen.

    Wenn der Überprüfungsantrag noch bis zum 31.12.2013 gestellt wird, kann die Mietzahlung noch rückwirkend ab dem 01.01.2012 notfalls, wie gesagt, per Gericht
    eingeklagt werden.

    Falls die neuen MOG´s z. B. erst am 01.02.2014 (wenn überhaupt?) kommen sollten,
    also nach Ablauf des Jahres 2013, kann per Überprüfungsantrag nur noch der Zeitraum
    ab 01.01.2013 überprüft werden.

    ————————————————————————————————-

    Gruß an alle LeserInnen

    Björn Nickels

    ich zitiere zuerst einige Zeilen von:

    https://sozialberatungkiel.files.wordpress.com/2013/11/geschc3a4ftliche-mitteilung-vom-20-11-2013-drs-982-2013.pdf

    Betreff: Konzept zur Berechnung der angemessenen Kosten der Unterkunft für Bezieher/innen von Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch (SGB) II und XII

    Sobald das von der Landeshauptstadt Kiel vorgelegte Konzept die rechtliche Billigung
    des Landessozialgerichts erhalten, werden das Konzept und die damit verbundene
    Anpassung der Mietobergrenzen der Ratsversammlung umgehend zur Beschlussfassung
    vorgelegt. Ein erster Entwurf wird von F+B bis Mitte November 2013 erstellt und anschließend mit allen Beteiligten abgestimmt. Wann mit einer Verhandlung und Entscheidung des Landessozialgerichts gerechnet werden kann, ist nicht einschätzbar.


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